Запропонувати доступну іпотеку зможуть держбанки

Юрій Сокольницький, керуючий партнер компанії InCohome докладно про те чи зможуть банки запропонувати доступну іпотеку в майбутньому.

Українські державні банки сьогодні обережно впроваджують або заявляють про наміри запуску іпотеки. Дуже хочеться вірити, що за цими кроками стоять реальні та доступні для масового споживача програми кредитування покупки житла. Тільки в цьому випадку ми отримаємо оздоровлення будівельного і фінансового ринків і пожвавлення вітчизняної економіки в цілому.
Найдієвішим способом для виходу з нашого, вже порядком тривалої економічної кризи, може стати розвиток промислового будівництва. Якщо точніше — створення логістично орієнтованої транспортної інфраструктури.

Житлове будівництво залишається в першому ряді робочих інструментів відродження економіки

Адже за галуззю стоїть від 8 до 12 суміжних, що підтримують, але при цьому — самостійні галузі.  До сьогоднішнього дня кількість квадратних метрів в країні на душу населення, значно поступається європейським стандартам життя. Ще у 2014 році за даними моніторингового звіту оприлюдненого Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, середній рівень забезпеченості житлом в нашій країні дорівнював 23,7 кв. метрів на одну людину. Це значно нижче за аналогічний показник країн Європейського Союзу, де в середньому на європейця припадає від 35кв. м до 45 кв. м. Значить, потенціал зростання в Україні присутній.

Але чи може сама будівельна галузь без підживлення з боку банківського сектора не дати охолонути своєму фінансовому маховику? Сьогодні головну роль можуть і повинні грати державні банки. Об’єктивно, в основному тільки вони зможуть забезпечити мінімальний рівень процентних ставок кредитування населення при придбанні житла.

Комерційні банки однозначно врахують ризик девальвації в рівні ставок кредитування житла

Більшість комерційних банків мають підживлення від материнських компаній, і тільки у твердих валютах. Ми спостерігаємо зараз такий парадокс, коли ситуація в банківському секторі негативно і, водночас, позитивно впливає на ринок нерухомості. Не довіряючи банкам, українці вкладають свої заощадження у квадратні метри, тим самим стимулюючи ринок і не дають йому помітно просісти. Але створюється ефект “темних вікон”, коли в будинку не живуть люди, бо квадратні метри куплені як інвестиція. А ось ті, хто потребує і жили б в новобудовах, через відсутність адекватної іпотеки дозволити собі житло не можуть. Але ризикнути й запропонувати сьогодні доступну споживачеві іпотеку зможуть лише фінустанови з високою часткою державної форми власності.

У лютому, наприклад, практично 100% державний банк – «УкрГазБанк», запустив програму іпотечного кредитування під 10% річних. Підписавши договір про співпрацю з корпорацією «Укрбуд»,
Це один з тих кроків, яких не вистачало ринку багатоповерхового житлового будівництва. І якщо заявлені держбанком 10% річних при кредитуванні покупки житла не перетворяться у 20, 30 …, то можна говорити про те, що галузь отримає від цього плюс. І є впевненість, що ще кілька великих будівельних компаній отримають додатковий ресурс у вигляді банківського фінансування іпотечних програм.

При цьому є очікування і передумови для переформатування ринку нерухомості. І, на жаль, за аналогією з ринком банківських послуг, коли протягом останніх років було виведено з ринку понад 100 установ, — деякі компанії-забудовники будуть змушені піти з галузі, оскільки люди почнуть вибирати більш привабливі умови від будівельних компаній для покупки житла.

За 2016 році InCohome через програму розстрочки оформила понад 380 угод з купівлі нерухомості на 9 великих об’єктах реалізованих спільно з ПБГ «Ковальська» та СГ «Фундамент». Це, наприклад, квартири в таких житлових комплексах як ЖК по вулиці Петра Калнишевського (в минулому Майорова), в будинках по Вірменській і Ревуцького, в житловому комплексі «Паркова вежа» та інших. В той самий час жодної покупки в цих ЖК не було проведено через банківську іпотеку …

Чи зможе залишатися альтернативою дешевого кредитування (в уже змінюється форматі гри) можливість отримання інвестором житла в розстрочку від забудовника?

Це можливо, якщо будуть відсутні чинники, які впливають на розстрочку, як вид покупки. По-перше, клієнт, не вносячи всю суму одноразово, позбавляється знижки (часом досить відчутної); по-друге, людина отримує прив’язку до твердої валюти (зазвичай до доларів США), а значить має бути готовий до постійного зростання ціни за кожен квадратний метр, неоплачений відразу; і по-третє, має розраховувати, що його поточне місце роботи зможе не тільки прогодувати його протягом найближчих декількох років, але і дозволить йому своєчасно оплачувати майбутнє житло, попри всі виклики нашої «постійно зростаючої» економіки. Крім того, тільки після 100% оплати, квартира, що купується в розстрочку, переходить у власність покупця.

Саме тому банківська іпотечне кредитування видається хорошою альтернативою. Але, отримуючи права на нерухомість, людина повинна чітко розуміти, що додаткового гравця в цьому механізмі теж потрібно «годувати».

Отже, розуміючи вектор руху галузі можна говорити, що сьогоднішні умови вже змінюються, забудовники змушені реагувати на ускладнення позицій деяких серйозних гравців шляхом коригувань цін на квадратні метри — знижуючи їх; і цілком допустимо, незабаром, почнуться злиття і поглинання компаній-забудовників, — інакше деяким просто не вижити …