Роман Белик,совладелец InCo home и СЕО в IC Realty Инвестиции в недвижимость

Роман Бєлік

Співвласник і партнер InCo home

СЕО IC Realty

Роман Бєлік

Співвласник і партнер InCo home

СЕО IC Realty

В Україні є мінімум 10 способів покупки житлової нерухомості на первинному ринкові. В Європі один – договір купівлі-продажу.

Роки роботи систем, ціль яких виключити повторення кризи в нерухомості 2008 року, сформували цивілізований, низькоризиковий і високодохідний ринок.

Декілька років тому ми створили IC Realty, партнерський європейський офіс інвестиційної компанії InCo home. Спочатку для себе ми відкривали Чехію, Німеччину та Республіку Кіпр. Протягом декількох років вивчали ринки та можливості, які дають ці країни разом з володінням нерухомістю. В результаті зупинились на Кіпрі, диверсифікуючи пропозицію та не змінивши основний профіль діяльності компанії –

інвестиції в нерухомість.

Наша задача – розумні інвестиційні рішення

Ми пропонуємо більше ніж нерухомість і переваги від володіння, у вигляді паспорту, місця проживання. Як інвестиційний бізнес ми пропонуємо, крім цього, професійний супровід і прибутковість протягом всього циклу володіння.

2020 рік змінив світ і те, як ми живемо і ведемо бізнес. Нам дається одне життя, і ми маємо інвестувати з розумом – в краще майбутнє, в індивідуальні потреби та цінності.

Архаїчний шлях до покупки нерухомості в Європі – з допомогою посередників або агентства, представництва на території покупця. Ми – це прямий шлях.

Ключові позиції

Індивідуальні

багаторівневі інвестиційні рішення

Цінні

прозорі інвестиції

Централізований

бездоганний сервіс

Резидентсво в Європі

Легкий доступ до Європи

Задачі,
які вирішуються володінням

Найнижча ставка корпоративного податку в ЄС (12,5%).
0% податок на дивіденди протягом 17 років для нових громадян.
Угода про звільнення від подвійного оподаткування з Х країнами. (найти сколько)
Життя в європейській країні з необмеженим пересуванням по ЄС.
Доступ до національної системи охорони здоров’я та освіти.
Право на постійне проживання отримує вся сім’я, включаючи дітей та батьків заявника та його/її чоловіка/дружини.
Діє довічно.
Додатковий дохід завдяки передачі в аренду придбаного для забезпечення резиденства майна.
Кіпр одна з найбезпечніших країн світу.
Англійська та російська мови є звичайними, англійською мовою розмовляє 90% і в державних установах можливе звернення англійською. Законодавство дублюється англійською мовою.
Одна з кращих освітніх систем максимально близька до Англійської.

Вимоги
для отримання

Придбання житлової нерухомості загальною ринковою вартістю не менше ніж € 300 000 (+ ПДВ).
Внесок в сумі € 30.000 на банківський рахунок на Кіпрі терміном мінімум на три роки.
Декларування забезпеченого річного доходу з-за кордону не менше € 30.000 + € 5,000 для кожної залежної особи (чоловіка і дитини) і + 8 000 євро за кожного утриманця.

Терміни
та умови

Процес отримання займає 3 місяці.
Власникам дозволу необхідно відвідувати Кіпр раз на два роки.
Право претендувати на отримання кіпрського паспорта після фактичного проживання на Кіпрі протягом 5 років.

Розрахунок прибутковості

Пакет нерухомості на суму 332 000 євро

Протарас

Mythical Blue

Квартир:

Тип:

Апартам...

Площа:

от 56 м² до 173 м²

Протарас

Malama Villas

Квартир:

Тип:

Вілла

Площа:

250 м²

Паралімні

Mythical Spa

Квартир:

Тип:

Студия

Площа:

от 34 м² до 72 м²

Прибуткова нерухомість Кіпру

Інвестуй з професіоналами

Задачі,
що вирішуються володінням

Диверсифікація інвестиційного портфеля за рахунок інвестування в нерухомість з високою прибутковістю і мінімальними ризиками.
Можливість отримання постійного резидентства.
Можливість отримання паспорта країни члена ЄС.
Інвестиційний портфель можна комбінувати з курортної, комерційної та нерухомості для резидентів. Унікальна комбінація досягається за рахунок геолокації і бізнес позиції країни в ЄС.

Інвестиційні
продукти

Інвестування через фонд з подальшим володінням і здачею в оренду нерухомості (термін 6 років).

Інвестування через фонд з виходом з проекту після його реалізації (2 роки).

Купівля готової нерухомості у фонду без агентських комісійних і зайвих витрат з подальшою здачею в оренду або використанням для себе.

Всі продукти є індивідуальними і розробляються виходячи із завдань і запитів інвестора.

Терміни
і умови

Інвестиційні фонди керуються ліцензованою і регульованою компанією, на сторожі інтересів інвесторів Європейське законодавство, Депозитарій, Комісія з цінних паперів Кіпру і ESMA (https://www.esma.europa.eu), Незалежний аудитор і оцінювач. Інвестиційний фонд – це:

безпечний способів інвестування,
виключені ризики недобросовісності і шахрайства стосовно інвестора.

Розрахунок прибутковості

Ключові показники прибутковості на прикладі проекту Mythical

Протарас

Mythical Blue

Квартир:

Тип:

Апартам...

Площа:

от 56 м² до 173 м²

Протарас

Malama Villas

Квартир:

Тип:

Вілла

Площа:

250 м²

Паралімні

Mythical Spa

Квартир:

Тип:

Студия

Площа:

от 34 м² до 72 м²

Протарас

Mythical Blue

Квартир:

Тип:

Апартам...

Площа:

от 56 м² до 173 м²

Протарас

Malama Villas

Квартир:

Тип:

Вілла

Площа:

250 м²

Паралімні

Mythical Spa

Квартир:

Тип:

Студия

Площа:

от 34 м² до 72 м²

Протарас

Mythical Blue

Квартир:

Тип:

Апартам...

Площа:

от 56 м² до 173 м²

Протарас

Malama Villas

Квартир:

Тип:

Вілла

Площа:

250 м²

Паралімні

Mythical Spa

Квартир:

Тип:

Студия

Площа:

от 34 м² до 72 м²

Переваги інвестицій в Кіпр

Одна з найбезпечніших маленьких країн у світі.

Найнижчий корпоративний податок в ЄС - 12,5%.

Податкові пільги, які дозволяють компаніям інвестувати, зростати і процвітати.

Найнижчі показники забруднення в світі і провідна система охорони здоров'я.

Стратегічне глобальне місце розташування. Сполучна ланка для міжнародних подорожей і торгівлі між Азією, Африкою і Європою.

Надійна інфраструктура. Стабільний європейський уряд. Відмінна фізична і соціальна інфраструктура.

Стабільна правова система. Заснована на принципах англійського загального права. Ефективні міжнародні бізнес системи.

Середземноморський клімат в середньому це 320 сонячних днів на рік.

Природна краса Національні ліси і 60 пляжів, нагороджені Блакитним прапором.

Процвітаючий діловий центр з величезною кількістю інвестиційних можливостей в ключових секторах зростання економіки.

Переваги купівлі з Інвестиційною компанією

Захист від ризиків

- Діяльність компанії регламентована на законодавчому рівні і контролюється регулятором.
- Компанія має право на управління інвестиціями в нерухомість, підтверджене CySEC (комісія з цінних паперів та фондової біржі республіки Кіпр).
- Додатковий елемент інфраструктури - незалежний депозитарій, що контролює і відповідальний за збереження активів фонду. Діяльність депозитарію суворо регламентована і ліцензована.

Пряма купівля

- Немає прихованих витрат на послуги посередників, агентств. Інвестиційний фонд не отримує будь-яких комісій від забудовників при придбанні покупцем нерухомості, що знаходиться в портфелі фонду.
- Якщо інвестиційна компанія підбирає об'єкт для інвестування клієнту, вона не має права отримувати комісії від третіх осіб і таким чином завищувати вартість пропонованого для інвестиції об'єкта.
- У секторі закордонної нерухомості обсяг комісійних, виплачуваних забудовником агенту становить близько 10% - 15% від вартості об'єкта. Пряме звернення до забудовника не скасовує комісійні агенту, так як забудовник не ризикує втратити агента і продажі. У випадку з інвестиційними фондами, вони не мають права отримувати комісійні від третіх осіб і зобов'язані уникати непотрібних додаткових витрат для інвестора. Завдяки цьому інвестиційні фонди мають цінові пропозиції на порівнюванні об'єкти на 30-35% нижче, ніж це доступно пересічному покупцеві.

Знання ринку

- Перш ніж виступити інвестором проекту і запропонувати його покупцеві компанія, володіючи необхідними компетенціями та досвідом, оцінює його майбутні позиції на ринку. Таке дослідження є обов'язковим, а його технологія, глибина і порядок регламентований на законодавчому рівні.

Точність та відкритість інформації

- Необхідність і обов'язковість комплаєнсу, оцінки ризиків та оцінки портфельної привабливості формують повну картину для інвестора. Також в через вимоги законодавства, інвестор отримує максимально деталізовану структуру витрат і доходів підтверджену депозитарієм і незалежним аудитором.

Прибутковість

- Компанія інвестує і пропонує клієнтам об'єкти, які мають потенціал отримання постійного доходу і приросту капіталу. Основний дохід компанії, менеджера інвестиційних фондів, - плата за управління фондами, розмір якої залежить від прибутку одержуваного фондом. Працюючи з компанією з управління інвестфондами, покупець нерухомості розділяє з нею прибуток, одержуваний протягом всього терміну інвестиційного проекту, і не несе одноразові витрати при покупці на виплату агентської винагороди.

Вартість послуг

- Обсяг сервісів більше, а загальна вартість послуг компанії з управління інвестиційними фондами менше, ніж агентська винагорода. При купівлі нерухомості у забудовника або агентств, з метою здачі в оренду та продажу через п'ять років, 10-15% комісії відразу стають витратами покупця. У разі покупки з фондом відносини відбуваються на рівні B2B, і цінова політика, що розроблена як для рітейлу, не діє. Ціна об'єкта для фонду нижче на 35% і більше. Комісія фонду становить близько 2% в рік що на п'ятирічному проміжку дасть витрати аналогічні з комісією агента, тільки ці витрати будуть виплачуватися поетапно. Також протягом усього терміну проєкту, клієнт буде отримувати повний обсяг сервісу та юридичного, фінансового, інвестиційного, адміністративного супроводу передбачуваного участю в інвестиційному фонді.

Довгострокове партнерство

- Компанія забезпечує професійний супровід інвестора аж до виходу з інвестицій. Таке партнерство має на увазі супровід ліцензованими професіоналами бізнесу клієнта як власного. Головною метою компанії є дія в інтересах інвесторів на максимізацію прибутку, зниження ризиків і витрат, що передбачає участь в режимі 24/7 в життя інвестпроєкту.

Як ми працюємо

Due Diligence майбутнього об'єкта інвестицій і проєкту.

Побудова грошового потоку і аналіз прибутковості проєкту з використанням методології PRIIPs, визначення чотирьох сценаріїв (стрес, несприятливий, середній і сприятливий), використання стандартних інструментів фінансового аналізу. Використання статистичних методів прогнозування та унікальних авторських моделей адаптованих до місцевого ринку для оцінки ризиків інвестування.

Аналіз ризиків проєкту, виходячи з унікальної, адаптованої під нерухомість політики, відповідно до цілей і завдань ризик аналізу.

Ухвалення рішення інвестиційним комітетом по проєкту з урахуванням висновків портфельного і ризик менеджменту.

Створення цільового Sub-fund під проєкт на базі зонтичного RAIF.

Залучення професійних і / або добре обізнаних інвесторів для участі в інвестиційному проєкті. Проведення підписки на акції, комплаєнсу і AML процедур в відношення нових інвесторів.

Підписання з будівельною компанією договору про спільне підприємство і проєкт.

Оцінка об'єкта незалежним оцінювачем.

Спільне з забудовником придбання земельної ділянки, старт фінансування.

Постійний контроль будівельних робіт і цільового використання інвестованих коштів. Створення щомісячних управлінських звітів. Щомісячний розрахунок вартості чистих активів.

Підтвердження правильності розрахунку чистих активів депозитарієм.

Продаж об'єктів інвестування, маркетингове просування.

Введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

Передача прямим покупцям об'єктів інвестування. Якщо політика фонду не продати, а використовувати об'єкт для оренди, визначається компанія з обслуговування об'єкта під оренду і проводиться постійний контроль та моніторинг її діяльності.