Спрос и предложение: рынок первичной недвижимости в 2023 году

Оглавление:

• Оценки вызовов и перспектив, что ожидает рынок первичной недвижимости в 2023 году
• Рынок торговой недвижимости стабилизируется и будет иметь лучшие перспективы, чем жилой сектор.
• Какие основные факторы будут влиять на отрасль недвижимости и строительства?
• Рынок недвижимости – взгляд в будущее

Традиционно в начале года инвестиционная компания InCo home обнародует собственные исследования и аналитику первичного рынка недвижимости, а также итоги деятельности компании. За почти десять лет впервые до 2022 года этого не будет сделано. Понятно, что в такой чувствительной к рискам отрасли, сравнение с прошлыми периодами не будет репрезентативным, но оценить что ожидает рынок первичной недвижимости в 2023 году попытаться стоит.

– Когда спрашивают, были ли ожидания вторжения и его масштабов, приводим в ответ инвестиционные соглашения, которые были подписаны 1 и 22 февраля. Так, в начале февраля были достигнуты договоренности и заключен договор на финансирование строительства трех многоквартирных домов в пригороде Львова на десятки миллионов гривен. А буквально за несколько дней до начала вторжения, инвестиционное соглашение на финансирование строительства многоквартирного дома в Днепровском районе Киева, – отмечает Богдан Серотюк, совладелец и партнер InCo home.

Еще в начале вторжения деятельность компаний по управлению активами была практически приостановлена регулятором, что было понятным ответом на события. Позже, как и большинство участников рынка, InCo home сосредоточилась на уже проинвестированных проектах и выполнении обязательств перед инвесторами. Сейчас сфокусированы на сохранении команды и уже запущенных проектах, осторожных решениях по участию в новых и экспертизе, насколько это возможно, на будущее.

– Давать точные прогнозы сегодня никто не возьмется, хотя на рынке есть ожидания и убеждения в будущей победе. В конце ноября 2022 года компания заключила новый договор об инвестициях в строительство многоквартирных домов в Днепровском районе Киева на сумму более 85 миллионов гривен, – говорит Роман Белик, совладелец и партнер InCo home.

Оценки вызовов и перспектив, что ожидает рынок первичной недвижимости в 2023 году

Высокие затраты на фоне очень низкого спроса – это то, с чем отрасль недвижимости и строительства будет продолжать сталкиваться в 2023 году в первую очередь, уверены в инвестиционной компании.

– Спрос на жилье остается слабым и неустойчивым. Сокращается спрос и соответственно будет сокращаться создание нового предложения. В отдаленной перспективе это приведет к дефициту недвижимости на рынке, особенно качественных проектов. Новые требования безопасности к жилью будут влиять на его цену в сторону подорожания. Это же касается и автономности жилья, что в городских условиях вообще добиться практически невозможно, – уверен Богдан Серотюк.

Соглашается со своим партнером и Роман Белик, отмечая, что сейчас практически нулевая активность существенной части покупателей – тех, кто покупал жилье в инвестиционных целях.

— Об их возврате на рынок в условиях, когда арендные цены почти вдвое ниже довоенного уровня, а цены на недвижимость на первичном рынке растут, в ближайшей перспективе речь не идет. Это все будет сдерживать спрос. Потенциальные покупатели, нуждающиеся в собственном жилье, не будут спешить с покупкой из-за дешевой аренды, которая является лучшей альтернативой, чем покупка. Низкие ставки аренды – главный сдерживающий фактор для инвесторов, зарабатывавших на аренде, – объясняет Роман Белик.

На сегодняшний день в InCo home видят три возможных источника, кто может поддержать спрос в перспективе:

1. Государство через программы ипотечного кредитования. Но из-за высоких рисков до окончания войны ипотека будет оставаться почти на нулевом уровне. Без государственных программ доступность кредитных средств для массового покупателя будет очень ограничена.

2. Люди, потерявшие жилье из-за войны, но только при наличии ресурсов, в том числе от компенсации за утраченное имущество.

3. Если же говорить о платежеспособном спросе, доходы работников частного сектора сократились. В то же время, эти потери компенсировались стремительным ростом доходов военнослужащих.

– В будущем у нас будет большое количество людей, нуждающихся в жилье и достаточно ограниченное количество платежеспособного населения и ограниченный рынок предложения на первичке. Кроме того, как обеспечивалось финансирование строительства новых объектов? Во-первых, за счет собственных средств застройщиков, во-вторых, оборотных средств и, наконец, изредка привлечения кредитных ресурсов. Сейчас все три источника практически не работают и появилась дополнительная нагрузка на отрасль: внедрение закона о защите прав инвесторов в строительство, в частности, механизма гарантийной доли для нового строительства. Это дополнительная нагрузка на застройщика в обязательстве замораживания части квартир (10%) в объекте, а их продажа возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию, – отмечает Богдан Серотюк.

Рынок торговой недвижимости стабилизируется и будет иметь лучшие перспективы, чем жилой сектор.

В портфеле InCo home в собственности фондов под управлением компании есть небольшой объем коммерческой недвижимости в Киеве. На сегодняшний день это более 5000 квадратных метров, из которых 90% торговых площадей в FMCG секторе. Их заполняемость не изменилась, но в связи с ситуацией компания по просьбе арендатора пошла на смену арендной ставки. Так, с 1 марта 2022 г. она была снижена до 4% от чистого оборота арендатора, а с 1 мая 2022 г. составила 4,5% от чистого оборота арендатора.

– Один из инвестиционных проектов компании в секторе коммерческой недвижимости – торговый объект в Соломенском районе Киева, площадью 9500 м.кв. первая очередь строительства которого стартовала в III квартале 2020 года. Работы на объекте продолжаются, однако сроки сдачи в эксплуатацию перенесены на I квартал 2023 года. На часть площади объекта (3500 м.кв.) подписан предварительный договор аренды и потенциальный арендатор от своих намерений не отказался, – отмечает Богдан Серотюк.

Какие основные факторы будут влиять на отрасль недвижимости и строительства?

В InCo home уверены, что на первых местах будут оставаться:

• продолжение боевых действий,
• инфляция,
• волатильность обменного курса,
• уровень экономической активности

Существенное влияние также будет иметь уровень коррупции, динамика цен на сырьевые товары, риски банкротства или существенные финансовые трудности застройщиков и состояние защиты прав кредиторов и инвесторов.
Вызовы, с которыми приходится считаться в операционной деятельности, – это проблемы логистики, рост производственных затрат, а также снижение покупательной способности, что требует сокращения и оптимизации затрат.

Рынок недвижимости – взгляд в будущее

О перспективе от трех до десяти лет в InCo home готовы с уверенностью говорить уже сегодня.

— Возможное вступление Украины в ЕС приведет к укреплению экономики страны и ее рынка недвижимости. Еще один важный фактор, который следует учитывать при оценке инвестиций в Украине и который может повлиять на рынок недвижимости в регионе, – это размер финансовой помощи, поступающей из Европы, США и крупных частных фондов. Ожидается, что приоритетом в будущем станет обеспечение жильем, отладка логистических цепочек и восстановление критически важной инфраструктуры в стране, – прогнозирует Роман Белик.

В InCo home отмечают, что один из мощных сигналов, возможно прошедший малозамеченным и не для всех его значение очевидно, это заявление о сотрудничестве BlackRock Financial Markets Advisory и Министерства экономики Украины.

– BlackRock FMA намерена консультировать профильные институты при разработке инвестиционной структуры относительно создания возможностей для участия как государственных, так и частных инвесторов в будущей реконструкции и восстановлении украинской экономики. BlackRock FMA – это мировой лидер в области управления инвестициями, активами и управления рисками и, если правительство или профильное министерство действительно прислушивается к рекомендациям и имплементирует их, это позволит с уверенным позитивом смотреть на украинские рынки капитала, – констатирует Роман Белик.