Почему стоит инвестировать в коммерческую недвижимость

Прежде чем рассмотреть причины, почему стоит инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо определиться с понятием.

Коммерческая недвижимость относится к объектам, которые используются для ведения бизнеса и приносят доход владельцу недвижимости, например, офисные помещения, магазины, рестораны, многоквартирные дома, производственные мощности и склады. В отличие от жилой недвижимости, цель коммерческой недвижимости заключается в получении дохода. Владелец недвижимости зарабатывает деньги, сдавая площади в аренду, которые предприятия используют для ведения собственного бизнеса и получения прибыли.

Если жилая недвижимость предназначена для проживания, то коммерческая недвижимость состоит из объектов, основная цель которых — зарабатывать деньги или предоставлять место для зарабатывания денег другим.

Различия между этими двумя видами недвижимости могут быть нечеткими, особенно когда речь идет о многоквартирных домах. Люди живут в многоквартирных домах, но никто не покупает целую высотку только для того, чтобы жить в ней — люди стремятся получить прибыль, сдавая отдельные помещения в аренду другим.

Коммерческая недвижимость традиционно делится на четыре категории.

Доходная. Это многоквартирные комплексы, состоящие из апартаментов и другие подобные объекты, в которых квартиры арендует и проживает определённое количество человек.

Офисы. Компании покупают или арендуют офисные помещения, чтобы обеспечить своим сотрудникам место для работы и профильной деятельности. Офисные здания часто приносят инвесторам стабильный доход, поскольку компании предпочитают арендовать офисы на длительный срок.

Офисные здания подразделяются на следующие классы:

Класс А. Здания высокого качества в наиболее привлекательных местах с самыми разнообразными удобствами, такими как фитнес-центры, сады, террасы на крыше и прочее.
Класс B. Средние, более старые офисные здания с меньшим количеством удобств и простой обстановкой. Эти здания обычно находятся в локациях, которые пользуются меньшим спросом, например, в пригородах или небольших городах.
Класс С. Офисные здания низкого качества в непопулярных местах. Объектам этого класса, как правило, не менее 20 лет, и для того, чтобы они стали пригодными для использования в качестве офисных помещений, может потребоваться реконструкция.

Розничная торговля. В эту категорию входит вся недвижимость, используемая для бизнеса, продающего товары или услуги потребителям, например, магазины и рестораны. К торговой недвижимости относятся торговые центры, торговые комплексы, одиночные магазины и рестораны.

Индустриальная. К этой категории относится недвижимость, используемая для производства или крупного коммерческого хранения, например, склад или производственный цех. Индустриальная недвижимость обычно располагается за пределами жилых, торговых и деловых районов и должна соответствовать правилам зонирования.

Некоторые здания не могут быть отнесены к одной категории. Многофункциональные комплексы объединяют различные типы недвижимости в один, например, комбинированный многоквартирный дом и торговый центр, который предоставляет арендаторам изолированную жилую площадь с легким доступом к магазинам и ресторанам.

Какие преимущества и недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость.

Одним из ответов на вопрос: почему стоит инвестировать в коммерческую недвижимость, может стать сравнение с инвестированием в фондовый рынок. Инвестирование в недвижимость любого типа имеет существенное преимущество: инвестор покупает физическую собственность.

Когда инвестор вкладывает в акции, всегда существует риск, что компания, в которую он инвестирует, прекратит свою деятельность, и стоимость акций упадет. В случае с недвижимостью, даже если рынок изменится, собственность, которая остается во владении, все равно материальна и всегда будет чего-то стоить. Хотя недвижимость относится к неликвидным активам, так как ее труднее быстро продать и конвертировать в наличные деньги и при этом она может сильно потерять в цене. Вместе с тем недвижимость – хороший способ диверсификации инвестиционного портфеля и распределения рисков между различными видами активов.

По сравнению с жилой коммерческая недвижимость обладает рядом уникальных преимуществ.

Более длительные сроки аренды. Арендаторы коммерческих объектов, таких как офисные здания или торговые центры, как правило, остаются там надолго, что приводит к более стабильному денежному потоку для инвесторов. Многие договоры аренды заключаются на 4-5 лет и дольше.
Более высокая доходность инвестиций. Инвестиции в коммерческую имеют более высокую доходность, в основном из-за длительных сроков аренды. Тут важно учитывать, что на доходность влияет рынок коммерческих помещений в конкретном районе, например, количество свободных помещений по сравнению со спросом на них, а также состояние экономики в целом.
Прирост капитала. При покупке коммерческой недвижимости, во владение переходит объект, стоимость которого может расти или падать. Исторически сложилось так, что рынок недвижимости растет из года в год, несмотря на периодические спады. Если эта тенденция сохранится, стоимость объекта возрастет, и его можно будет продать с прибылью.

Но коммерческая недвижимость не лишена и недостатков, вот некоторые из них.

Более высокие первоначальные затраты. Самый простой пример, покупка доходного дома значительно дороже, чем покупка дома на одну семью.
Выше риски. Коммерческая недвижимость часто считается более рискованной инвестицией не только потому, что она стоит дороже, но и потому, что здесь меньше потенциальных арендаторов. Это может затруднить сдачу помещения в аренду и окупить затраты. Кроме того, предприятия могут быть не столь финансово стабильны, как арендаторы жилых помещений со стабильным доходом, что приводит к повышенному риску текучести арендаторов, несмотря на более длительные сроки аренды. Это особенно актуально во время экономических кризисов, которые могут в первую очередь и остро ударить по розничной торговле и другим предприятиям, в то время как жилые арендаторы все равно будут нуждаться в жилье.

Как начать покупать коммерческую недвижимость.

Есть два распространенных способа, с помощью которых начинающие инвесторы могут вкладывать в коммерческую недвижимость.

Прямые инвестиции. Если есть достаточно ресурсов можно физически приобрести коммерческую недвижимость сразу или профинансировать покупку за счет кредита. Поскольку коммерческая недвижимость является инвестицией с повышенным риском, этот путь лучше всего подходит для инвесторов, имеющих значительный опыт в данной отрасли.

Косвенные инвестиции через инвестиционные трасты недвижимости, или REITs. Эти компании представляют собой портфели объектов недвижимости, которые генерируют прибыль за счет арендных платежей, а затем распределяют эту прибыль среди акционеров. Большинство REIT торгуются на бирже, как акции, что облегчает инвесторам их покупку и продажу.

Какие типы коммерческой недвижимости лучше всего подходят для инвесторов.

Ни один тип коммерческой недвижимости не подходит для всех инвесторов. Тут нет универсальных рецептов. У каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы, и ситуация может варьироваться в зависимости от района, тенденций рынка, а также знаний, опыта и ресурсов конкретного инвестора. Например, поскольку недвижимость — это очень локализованный рынок, инвестиции в индустриальную недвижимость могут иметь смысл в одной части страны, но быть относительно неудачной инвестицией в другой.

01/20/2022