Ожидаемое от нового закона усиление ответственности за незаконное строительство вряд ли будет оправдано

К такому выводу пришли специалисты InCo home, компании по инвестициям в недвижимость. Подписанный в феврале Президентом Украины Закон 4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности», по мнению InCo home, принес не столько положительные изменения в строительную сферу, а оставил ряд противоречий: законодатель не предложил эффективного решения по ответственности за незаконное строительство.

Несмотря на большие ожидания по усилению ответственности в сфере строительства, этого так и не произошло, а размер штрафов за нарушение градостроительного законодательства изменился не очень существенно.

— На самом деле, выросли штрафные санкции за нарушение при строительстве объектов, которые теперь принадлежат к классу незначительных последствий. Самый большой штраф для заказчиков такого строительства пока составляет 36 минимальных заработных плат (более 115 тысяч гривен). При этом для вчерашних IV — V категорий сложности, которые теперь считаются классами средних и значительных последствий, размер ответственности фактически не изменился, — говорит Юрий Сокольницкий, управляющий партнер компании InCohome.

Сегодня основные требования общества касаются не столько категорий и классов, а ответа на вопрос, что делать с хаотичной или незаконной застройкой.

По словам управляющего партнера InCo home, изменения вместе с действующими нормами дают не так много инструментов для борьбы с нарушителями, фактически оставляя два — штраф или предписание об устранении нарушений.

— При этом для десятков уже готовых незаконных застроек и сотен обманутых инвесторов такое регулирование нельзя назвать удачным рецептом. Борьбу с незаконным строительством нужно начинать с основного закона отрасли, не ограничиваясь придумыванием новых санкций. Мировая практика знает хорошие примеры такого регулирования: страхование строительства, внесения предварительной залога в казну муниципалитета, поэтапный контроль и согласование каждого из этапов строительства, — приводит примеры Юрий Сокольницкий.

К противоречивым нормам нового закона специалисты компании отнесли в частности отмену обязательной экспертизы объектов, строящихся на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями.

— Мы видим, что с принятием нового закона, по прежнему запутанной категорией остается разграничение понятий «заказчик» и «застройщик». Это дает широкое поле для злоупотреблений в документации, подмены понятий, а иногда и обмана потребителей и избежания ответственности. Также проблемой можно считать недостаточное регулирование договоров о совместной деятельности, на основании которых часто ведется строительство. Однако, несмотря на пробелы в законодательстве, такие договора постоянно является единственной возможной правовой моделью, — отмечает управляющий партнер.

Несомненным достижением можно считать отмену института декларации о начале строительных работ для объектов с незначительными последствиями, которые ранее принадлежали к I-II категории сложности (это говоря простым языком большинство частных домов, коттеджей, гаражей и других малоэтажных объектов).

Что касается объектов, ранее принадлежавших к III категории сложности, отныне они будут требовать разрешения. Ранее все объекты строительства, которые проходили по III категории сложности проходили через декларации (о начале строительных работ и о готовности в эксплуатацию), не нужно было проходить экспертизу проекта и получать разрешение на строительство. А сейчас эта категория попадает под получения разрешений (экспертиза, разрешения, акт ввода в эксплуатацию) и прочее.

— Бытует мнение, что III категория сложности в свое время была пролоббирована искусственно, с целью выведения из-под начального контроля ГАСИ значительного количества объектов жилищного строительства. Участникам рынка недвижимости хорошо известен «лайфхак», который позволял отнести к III категории даже сверхмощные жилые застройки на сотни и тысячи квартир (например, разбивка жилых комплексов на отдельные дома), — говорит Сергей Трофимчук, руководитель службы контроля капитальных инвестиций компании InCohome.

Одним из самых позитивных изменений в компании называют четко прописанные условия получения градостроительных условий и ограничений, теперь есть исчерпывающий перечень документов, которые заказчик должен подать и исчерпывающий перечень оснований для отказа.

— Но определенный класс ответственности может быть поставлен под сомнение контролирующими органами в сфере градостроительства, а такие полномочия надзорных органов безусловно оставляют поле для коррупции, — отметил Сергей Трофимчук.