Защита прав инвесторов в недвижимость и новый закон: как изменится рынок

Оглавление:

• Защита прав инвесторов на первичном рынке недвижимости
• Что меняется для покупателя
• Рынок недвижимости станет более открытым
• Что изменится для инвестиционного рынка и усиления роли его участников

Защита прав инвесторов на первичном рынке недвижимости

Уже с октября этого года правила на рынке недвижимости кардинально изменятся. С этого момента начнет действовать Закон «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Основной целью будущих изменений авторы и сторонники документа называли защиту прав инвесторов на первичном рынке. Новшества не коснуться ранее заключенных инвестиционных сделок и тех объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до октября 2022 года.

В Украине нет точной статистики, сколько людей пострадало от махинаций при строительстве первичного жилья в случаях недостроев, двойных продаж и прочего. По разным оценкам общественных организаций это могут быть не менее 200 тысяч людей. В 2022 году в регионах должна была пройти инвентаризация всех объектов незавершенного жилищного строительства, но в условиях военного положения неизвестно, смогут ли выполнить эту работу чиновники на местах и профильное министерство. По данным от областных администраций на конец 2019 года, в Украине считались проблемными 150 объектов жилищного строительства. Вопрос борьбы с недобросовестными застройщиками и снижения рисков для инвесторов назрел уже давно, а на принятие целевого документа ушло полтора года.

Говоря о главных новациях принятого закона в InCo home отмечают, что будущий объект недвижимости приобретает формальные характеристики физически существующего объекта, а инвестор получает права полноценного владельца.

— Если говорить об объекте и его новом статусе, сейчас инвестор приобретая недвижимость на этапе строительства, какой бы вид договора не заключался, в большинстве случаев это будет договор о намерениях, а поставка товара, то есть будущего объекта недвижимости, отложена. Продавец и покупатель фиксируют обязательства передачи объекта в будущем или заключения договора купли-продажи, с момента сдачи объекта в эксплуатацию, — объясняет Богдан Серотюк, совладелец и партнер InCo home.

Что меняется для покупателя

У инвестора появляется возможность: стать владельцем будущего объекта недвижимости, заключив договор купли-продажи на любом из этапов строительства. Независимо от выбранного механизма: в виде прямого договора купли-продажи, участия в фонде финансирования строительства или через целевые корпоративные облигации, сути это не меняет. Языком законодателя: покупатель приобретает специальное имущественное право на объект, которое подлежит регистрации в госреестре прав на недвижимое имущество и на него распространяются гарантии по защите прав собственности. В итоге это, например, открывает новые возможности для получения ипотеки на первичном рынке, так как появляется такой вид залогового имущества как будущий объект недвижимости.

По словам Богдана Серотюка еще одно существенное изменение: покупатель объекта недвижимости теперь может продать его до введения в эксплуатацию без разрешения застройщика. Популярная среди инвесторов первичного жилья переуступка была не всегда возможной или просто невыгодной.

— В некоторых случаях застройщик прямо запрещал такой вид перепродажи. А иногда стоимость доплаты при переуступке в виде комиссии застройщику высокого процента от стоимости жилья, нивелировала все выгоды от такой сделки. Теперь при условии, что первый покупатель первички выплатил строительной компании всю сумму за объект по договору, на него эти ограничения больше не распространяются, — заявил совладелец и партнер InCo home.

Также покупатели квартир в новостройках получили право на разрыв договора купли-продажи и возмещение средств при нарушении срока принятия в эксплуатацию объекта более чем на полгода. Правда с оговорками, кроме случаев форс-мажора или если сроки сдвинулись на период обжалования решений госорганов, которые влияют на срок принятия объекта в эксплуатацию.

— По новому закону в договоре купли-продажи продавец обязуется подключить объект к инженерным сетям на стадии законченного строительства, то есть до принятия в эксплуатацию. Кстати именно на этом этапе застройщики нередко сталкиваются с препятствиями. Так что эта оговорка об обжаловании решений госорганов может стать популярной. Чтобы изменить эту практику и спекуляции, нужны изменения в системе взаимоотношений застройщик — госструктура, — уверен Богдан Серотюк.

Говоря о недостаточной надежности и эффективности введенных механизмов защиты инвесторов cоглашается со своим бизнес-партнером Роман Белик, совладелец и парнер InCo home.

По его словам, ключевой механизм и защита прав инвесторов от недостроя в новом законе выписан как гарантийная часть строительства объекта. Теперь застройщик должен будет «заморозить» часть квартир в объекте (какой процент еще должен будет определить Кабмин) и сможет открыть их продажу только после сдачи объекта в эксплуатацию. Финансировать строительство гарантийной части строительная компания может исключительно за свои средства. Предполагается, что если объект перейдет в категорию проблемных недостроев, то за счет продажи гарантийной части его достроят.

— Это хороший механизм, но вряд ли достаточный. Например, по аналогии с банковской системой, где по вкладу человеку гарантирована возможность его получения в случае банкротства банка, благодаря спецфондам, создаваемых банками при участии государства. Без страхования ответственности застройщика и будущего объекта в пользу покупателя, непонятно как инвесторам жилья гарантировать возмещение вложенных в такое
строительство средств, — утверждает Роман Белик.

Рынок недвижимости станет более открытым

Одно из самых обсуждаемых новшеств — обязанность отраслевых компаний, участвующих в строительстве (застройщика, девелопера и пр.), раскрывать информацию о продажах. Они будут обязаны публиковать на своих сайтах данные о проданных и свободных строящихся объектах, перечень которых еще должен будет определить Кабмин.

Данные о количестве проданных квартир влияют на поведение покупателя: если продается мало, у инвестора могут возникнуть сомнения в привлекательности и надежности объекта.

На рынке звучали опасения, что покупатель может ошибочно оценить высокие продажи, как гарантию финансовой обеспеченности строительства. Потому что в ситуации когда все квартиры в строящемся объекте проданы, а например, рост цен на стройматериалы привел к удорожанию квадратных метров, как раз возрастает риск недостроя. Полученных ранее денег для окончания строительства не хватает.

По мнению Богдана Серотюка этого не произойдет.

— Сегодня и, уверен, эта практика сохраниться, компания застройщик не выставляет на продажу все квартиры одномоментно. Во-первых, это не выгодно. Во-вторых, превышение предложения над спросом влияет на цены и наконец бизнес заинтересован в прибыли (а чем выше готовность, тем выше цена квадратного метра). Компания планирует свои расходы на строительство и не делает этого в отрыве от плана продаж, — отмечает совладелец и партнер InCo home.

Что изменится для инвестиционного рынка и усиления роли его участников

Произойдут изменения и в привычных механизмах финансирования строительства в части привлечения капитала. В Законе «Об инвестиционной деятельности» с 2010 года действовала норма об инвестировании и финансировании жилого строительства исключительно через конкретные виды фондов (финансирования строительства и операций с недвижимостью), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также выпуск целевых корпоративных облигаций. Теперь она исключена. Все эти возможности перекочевали в новый закон, в части особенностей привлечения средств для строительства объекта недвижимого имущества. Инструменты в виде фондов и целевых корпоративных облигаций сохранились, а вот прямое упоминание институтов совместного инвестирования пропало из перечня.

По мнению Романа Белика это не означает, что ИСИ как инвестиционный механизм уйдет.

— С новым законом к активам институтов совместного инвестирования добавились объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости и специальные имущественных права на них. Так что можно утверждать, что как участник первичного рынка недвижимости ИСИ остаются достаточно эффективным и по-прежнему надежным инструментом, — уверен Роман Белик.

Как отмечает Богдан Серотюк, на рынке появляется новое определение для участников инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости — девелопер строительства. По закону это юрлицо, которое по договору с заказчиком строительства, обеспечивает организацию его финансирования или только финансирование строительства объекта.

— Именно за девелопером теперь по договоренности с застройщиком проходит первичная госрегистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, что дает право первой продажи конечному покупателю. В итоге для добросовестных участников рынка ужесточение требований и обязательств точно добавит работы, а вот как сработают новые механизмы против махинаций на рынке покажет время, — подчеркивает совладелец и партнер InCo home.