Итоги рынка жилой недвижимости Киева в 2018 году: курс доллара остается главной переменной

В 2018 году на первичном рынке недвижимости не оправдались пессимистические прогнозы и сценарии, а показатели говорят о стабильности ситуации.  Из-за роста объема предложения и падения спроса ужесточилась конкуренция, что хоть и незначительно, но все же отразилось на ценах в положительную сторону для покупателей.  Несмотря на ожидания, рынок недвижимости 2018 ипотека не оживила.

Пока монетарная политика, ситуация в экономике не привели и не позволяют рассчитывать на снижение процентных ставок, а текущий их уровень неприемлем для сектора, поэтому существенного места в структуре продаж ипотека не заняла.

Такие итоги года подвели в InCo home,  на основании результатов объемов продаж за январь-ноябрь 2018 по десяти новым жилым комплексам, в строительство которых инвестировала компания.

Самым результативным по уровню продаж в 2018 году стал октябрь. Во второй осенний месяц  продано рекордное количество квадратных метров жилья – более 11 тысяч. Самым низким по продажам  стал июнь,  за который реализовано 4915 метров квадратных. По словам партнеров InCo home Романа Белика и Богдана Серотюка –  это объясняется сезонными колебаниями на рынке.

— Оценивая рынок недвижимости 2018 мы видим, что пиковыми были январь, август и октябрь.  В 2018 году более 60 тысяч метров квадратных было продано по 100% предоплате. Рассрочка от застройщика  в структуре продаж заняла около 30% от общего количества сделок, в прошлом году это показатель был на уровне 39% по итогам года. Даже без данных по декабрю уже можно сказать, что худшим по продажам стал второй квартал, — дополнил  Роман Белик.

По утверждению партнёра InCo home, введение военного положения кардинально на рынок и уровень продаж не повлияло. Традиционно покупатели считают  цену недвижимости в долларах США, независимо от валюты своих сбережений, когда цена недвижимости в гривне не меняется, а курс валюты растет, для клиентов это автоматически означает удешевление в долларовом эквиваленте и существенную экономию на покупке.

— Мы наблюдали иррациональное поведение покупателей, которые при принятии решения о покупке, компенсировали риски, связанные с военным положением, дополнительной выгодой, возможной благодаря резкому временному снижению стоимости недвижимости в валютном эквиваленте. Расчёт был на то, что резкие колебания валютного курса позволят локально зафиксировать выгоду на уровне 3-5% за счёт временной резкой девальвации нацвалюты, и сохраняющейся неизменной ценой на недвижимость. Наблюдая данный эффект среди подавляющего числа покупателей в октябре, можно утверждать, что в целом военное положение не повлияло на рынок недвижимости 2018. Да, есть случаи отмены запланированных сделок, но они единичны, и в целом последний квартал 2018 года мы закончим на уровне I и III кварталов с объемом продаж более 25 тысяч метров квадратных, — заявил Роман Белик.

Всего за 2018 год без учета декабрьских продаж было реализовано более 86 тысяч метров квадратных жилья на первичном рынке.

— За 11 месяцев этого года по сравнению с 2017 годом в целом,  рост продаж составил 25%, по итогам всего 2018 года этот разрыв увеличится.  По динамике цен  на жилье с начала 2018 года в гривневом эквиваленте стоимость квадратного метра имеет позитивную тенденцию роста при стабильном уровне в долларовом эквиваленте, — добавил партнер InCo home Богдан Серотюк.

Рынок недвижимости 2018 отличался относительной ценовой стабильностью. Говоря о средней цене за метр квадратный на первичном рынке в Киеве, в InCo home приводят в пример один из инвестиционных проектов компании в сегменте эконом, с объемом более 16 тысяч квадратных метров. По нему в начале года при старте продаж, цена за квадратный метр была 15900 гривен, поэтапно, с ростом уровня готовности, цена увеличилась 17400 гривен за квадратный метр.

— По бизнес-классу, показателен один из наших объектов инвестиций, с объемом жилой площади в 60 тысяч метров квадратных, в котором с начала года цена за метр квадратный была уставлена на уровне 28200 гривен и не менялась на протяжении всего срока продаж,- рассказал  Богдан Серотюк.

На уровне прошлого года остался и такой показатель, как сроки экспонирования жилья с момента выставления на продажу. При старте продаж, на этапе начала строительства, инвестиционный фонд решает какое-количество квартир выпустить в продажу, как правило, их количество ограничено  — не более 100.

— На примере по одному из наших объектов: за две недели продаж, с момента предложения первых квартир, на старте было продано 80 квартир —  это привычный показатель для жилья эконом-класса. По бизнес-классу, при тех же условиях, этот период удлиняется до трех-четырех месяцев. Самый длительный период по продаже —  после сдачи объекта в эксплуатацию. Однокомнатные квартиры выходят в продажу,  когда стадия строительства дома выше 50%, в этот момент  цена за квадратный метр выше примерно на 7% чем стартовая. В среднем, мы считали, продается три квартиры в сутки, и мы рассчитываем улучшить этот показатель в 2019 году за счет новых предложений,  — подытожил Богдан Серотюк.