Инвестиции в недвижимость: как отличить справедливую цену актива от ценового пузыря

Ценовой пузырь — повторяющееся явление на рынке недвижимости. Этот термин означает неправильную оценку актива, а при инвестиции в недвижимость значение такой оценки трудно переоценить. Её существование возможно доказать, только если пузырь лопнет. Типичные признаки включают явная оторванность цен от местных доходов и арендной платы, а также диспропорции в реальной экономике, такие как чрезмерное кредитование и строительство. Индекс не предсказывает, когда и как начнется коррекция. Изменение макроэкономической динамики, настроений инвесторов или значительное увеличение предложения могут спровоцировать снижение цен на жилье.

Глобальный индекс пузырей в сфере недвижимости от UBS рассматривает рынок жилья в долгосрочной перспективе и предназначен для отслеживания риска пузырей цен на недвижимость в крупнейших городах.

В InCo home уверены, что говоря про инвестиции в недвижимость критично важно учитывать устойчивость рынков жилья

Посмотрим на основные результаты индекса ценового пузыря на глобальном рынке недвижимости в 2020 году.
Рост цен в больших городах ускорился за последние 4 квартала. При этом в некоторых городах были зафиксированы отрицательные годовые темпы роста цен. Последний раз похожая ситуация была в 2006 году. Европейское жилье по-прежнему развивается, а показатели индекса выросли во всех европейских городах. Большинство городов, которые подвержены риску пузырей, находятся в еврозоне, где низкие тарифы способствуют росту цен на жилье.

Воздействие пандемии было отложено, так как кредитные линии для компаний и схемы краткосрочной работы смягчили последствия кризиса, поддерживая доступность. В экономически развитых странах правительства помогли домовладельцам во многих городах, предоставив жилищные субсидии или снизив налоги. Фаза коррекции цен, вероятно, наступит, когда исчезнут субсидии и возрастет давление на доходы.

Низкий уровень кредитования недвижимости также важный фактор влияния. Несмотря на исторически низкие ставки по ипотеке, кредитование остается на низком уровне. Инвесторы в недвижимость должны быть начеку, так как отношение цены к арендной плате во многих городах достигло рекордно высокого уровня, и рост арендной платы остается неопределенным. В этих условиях продажа собственности требует большей внимательности, поскольку инвесторы, вероятно, могут найти активы с лучшими характеристиками риска и доходности.

Индекс ценового пузыря и тенденции строительства городского жилья

Высокие рыночные оценки и неопределенные краткосрочные перспективы делают акцент на долгосрочные тенденции строительства городского жилья.
С одной стороны, основные движущие силы роста стоимости городского жилья — лучшие возможности для трудоустройства и удобство, низкие затраты на содержание и ограниченный рост предложения — остаются на месте.

С другой стороны, пандемия коронавируса, похоже, ускоряет смещение роста населения из городов. Рост популярности домашнего офиса и возможности работать из любого места ставит под сомнение необходимость жить недалеко от центра города. Давление на семейные доходы заставляет многих людей переезжать в более доступные пригороды, что меняет подходы в сфере инвестиции в недвижимость.

Обремененные долгами или экономически более слабые города должны будут ответить на этот экономический кризис повышением налогов или сокращением государственных расходов, что не сулит ничего хорошего для цен на недвижимость.

Города, которые в настоящее время подвержены риску пузыря, похоже, относительно хорошо переносят кризис, вызванный коронавирусом. Например, местная экономика Мюнхена, Торонто и Гонконга, вероятно, быстро восстановится. Но даже в отсутствии широкой рыночной коррекции потенциал для повсеместного прироста капитала кажется исчерпанным. Это особенно важно для инвесторов, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду, поскольку соотношение цены и аренды достигло рекордно высокого уровня (т.е. доходность низкая), а рост арендной платы является неопределенным.