fbpx

Инвестиции в недвижимость, как быстро рассчитать доходность аренды

Инвестиции в недвижимость, как быстро рассчитать доходность аренды

Существует два вида доходности: валовая доходность и чистая доходность от аренды жилья. Валовая доходность от аренды – это более простой показатель, который не учитывает затраты на содержание объекта недвижимости, в то время как чистая доходность от аренды жилья учитывает их. Чистая доходность от аренды обычно является более точным показателем, поскольку расходы не всегда линейно зависят от дохода, то есть, если вы получаете 100 гривен  дохода, то издержки, связанные с этим доходом, не всегда одинаковы для разных объектов недвижимости.

Покупка недвижимости по-прежнему остается одним из самых распространенных и доступных способов сбережения средств для украинского ритейлового инвестора. Причины в отечественных реалиях: низкие депозитные ставки, недоверие к банковской системе, отсутствие цивилизованного рынка ценных бумаг и широкой практики инвестирования на этом рынке.

Отвечая на запросы инвесторов о доходности недвижимости в InCo home разработали калькулятор доходности недвижимости с использованием одного из классических способов её оценки с применением коэффициента IRR (Internal Rate of Return – внутренняя норма доходности). Если при просчете IRR ниже 3% это повод более внимательно изучить выбранный вариант покупки и провести дополнительные расчеты. Чтобы объективно рассчитать доходность от аренды жилья, важны четыре значения: годовая арендная плата, стоимость недвижимости, уровень вакантных площадей и годовые расходы.

Специалисты компании по инвестициям в недвижимость наблюдают, что зачастую конечные покупатели недооценивают или ошибочно рассчитывают возможную доходность от аренды жилья, которую оно будет приносить. Не учитываются совсем или занижаются ожидания по затратам на содержание недвижимости, расходы на амортизацию, а вот размер ожидаемой арендной платы и загрузки в течение года напротив часто завышен. В момент моделирования предположений для проведения расчетов, как правило, вскрываются риски, которые не очевидны при интуитивном принятии.

В InCo home уверены, что калькулятор расчета доходности поможет оценить в первом приближении выгодность инвестиции с целью зарабатывать на сдаче квартиры в наем, с ее последующей продажей. В расчеты включены базовые затраты исходя из общепринятой практики в сфере управления недвижимостью.

Расчет окупаемости сделан исходя из условия продажи объекта в конце пятого года владения, с целью вернуть основной капитал. Также учтен трендовый рост коммунальных услуг и годовая инфляция, по умолчанию принято, что до 5% сумм полученной арендной платы расходуется на поддержание первоначального состояния ремонта, мебели, оборудования и бытовой техники. Норма амортизации расходов на ремонт, мебель, оборудование и бытовую технику принята на уровне 50% за 5 лет. Эти параметры считаются по умолчанию. Покупатель самостоятельно вносит площадь объекта, стоимость 1 м² (без ремонта и техники), данные разовых затрат на ремонт и затраты на покупку мебели, оборудования и бытовой техники.

В вводимых пользователем изменяемых параметрах, если оплата коммунальных услуг ложится на плечи арендодателя, то правильно на эту сумму увеличить ожидаемую плату за арендную плату. При выдаче результата по налогам отображаются два варианта – с применением льготы (владение более трех лет, продажа не чаще одной квартиры в год и тд) и без нее.

Зная среднюю стоимость аренды в районе расположения объекта, помня, что ремонт объекта после строителей обходится в среднем в 250 у.е. за метр квадратный, включая эти и другие параметры в калькулятор, пользователь получает подробный расчет окупаемости на 5 лет, а также результат по денежному потоку от аренды за пять лет.