fbpx

Инвестирование в недвижимость: 4 базовых инструмента оценки

Инвестирование в недвижимость: 4 базовых инструмента оценки

Жилая недвижимость остается отличным инструментом для вложения средств. Принимая решение и выбирая инвестирование в недвижимость, полезно помнить о нескольких относительно простых способах определения, насколько справедлива ли заявленная цена объекта и адекватно предложение.

Ниже несколько критериев, пользуясь  которыми можно избежать покупок на так называемых пузырях, когда недвижимость переоценена или близка к этому:

  1. Соотношение цены и арендной платы (или доходности)
  2. Относительные цены
  3. Доступность
  4. Цена объекта к стоимости строительства

Так сколько должна стоить недвижимость?

Недвижимость стоит рассматривать с точки зрения актива приносящего прибыль (особенно если объект покупается не для проживания, а владения для сдачи в аренду).

В современном мире наиболее полный набор подходов, как оценивать такие активы, был разработан в связи с фондовым рынком. Стоимость акции – это ее чистая текущая стоимость, то есть стоимость всех ожидаемых будущих доходов от акции, сниженных с учетом риска, финансовых затрат и временного предпочтения. Поскольку никто не знает, каковы риски и прочее, фондовые аналитики прибегают к практическим отработанным правилам.

Инвестирование в недвижимость и инструмент оценки: соотношение цены к аренде.

На фондовом рынке популярное эмпирическое правило включает соотношение цены и прибыли, которое измеряет, насколько высока чистая прибыль компании по отношению к цене акций. Для обычной компании соотношение цены к прибыли от 9 до 18 считается нормальным. Все, что выше, считается высоким. Например, условно актив оценивается в 500 у.е, а чистая прибыль на одну приобретенную акцию равна 30 у.е. Значит, коэффициент «цена/прибыль на акцию» будет равен 16. Итого, приобретенная акция полностью окупится через 16 лет. В качестве альтернативы, нормальной считается доходность акций компании от 5,5% до 10%.

Поскольку можно ожидать, что поток будущих доходов будет выше для компании, которая быстро растет, можно считать нормальным, чтобы «акции роста» оценивались в 20 или 30 раз больше прибыли.

То же и на рынке жилья. То, что обычно считается разумным на этом рынке, аналогично тому, что считается разумным на фондовом рынке, хотя обычно ожидается, что доходность жилой недвижимости будет немного ниже, возможно, потому, что стоимость дома со временем обесценивается меньше, чем активы типичной компании. Соотношение цена/арендная плата – это жилищная параллель к соотношению цена/доход.

В некоторых случаях относительно низкие текущие доходы могут быть приемлемыми, когда:

  • ожидается значительный будущий рост стоимости, например, земля на неоткрытом, но красивом пляже;
  • жилье расположено  в районе, инфраструктура которого активно модернизируется (вспомним, какой эффект роста цен, получила  недвижимость в киевском микрорайоне Виноградарь  с началом строительства здесь двух новых станций метро);
  • земля в районе с высокими темпами роста.

Обычный покупатель недвижимости  может думать, что необходимость оценки не отвечает его главной заботе – простому желанию жить в своем доме. Почему же он должен оценивать инвестирование в недвижимость по доходам от аренды? Например, приобретая дорогую недвижимость, важно учитывать показатель изменения цены. Если нужна квартира, но принято решение подождать, вероятно, отложив покупку, потом придется заплатить за объект больше. Когда инвестиции в недвижимость сосредоточены в городе, где стоимость жилья обычно растет, покупатель не потеряет деньги, если купит сейчас.

Возможно, 90% всех домовладельцев не собираются сдавать свой дом в аренду. Так в чем же важность соотношения цена / аренда?

Низкое соотношение цена/арендная плата подталкивает рынок жилья вверх.

Если доходность от сдачи в аренду высока, это будет означать, что процентные расходы на покупку дома ниже по сравнению со стоимостью аренды дома:

  • потенциальные покупатели будут платить меньше за заем в банке (для покупки), чем за аренду дома. Многие из арендаторов выступят в качестве покупателей.
  • те, кто рассматривает профессионально инвестирование в недвижимость, обнаружат, что имеет смысл покупать дома, чтобы заработать деньги, то есть покупать, чтобы сдавать их в аренду.

Высокое соотношение цена/арендная плата оказывает давление на цены на жилье.

Если уровень доходности от аренды низкий, это будет означать, что процентная стоимость покупки дома высока по сравнению со стоимостью аренды дома:

  • потенциальные покупатели понимают, что для покупки недвижимости необходимо заплатить банку гораздо больше, чем стоимость аренды объекта. Покупатели, особенно впервые покупающие жилье, могут испытывать трудности с финансированием жилья. Банки будут беспокоиться о защите от рисков кредитования при соотношении размера ипотеки к доходу, что означает, что небольшое повышение процентных ставок будет означать финансовый кризис для заемщика.
  • профессионалы, оценивающие инвестирование в недвижимость обнаружат, что покупка для сдачи в аренду не окупается.

Чтобы объективно оценить инвестирование в недвижимость с точки зрения будущих доходов от аренды лучше воспользоваться калькулятором доходности недвижимости.

Цикл цен на жилье можно рассматривать как своего рода круг, в котором цены на жилую недвижимость движутся от доходности 4% до 11%.

Снижение доходности до 4% будет сигнализировать о рисках.

Повышение доходности до 11% будет означать хорошие возможности.

В международном масштабе оценки инвестиций в недвижимость «диапазон», вероятно, будет довольно похожим в разных странах (потому что реальные процентные ставки в целом похожи), но не полностью.

Страны с более высокими номинальными процентными ставками и страны со слабыми ипотечными рынками будут иметь относительно низкие показатели цены/арендной платы.

Инвестирование в недвижимость и инструмент оценки: относительные цены.

Люди склонны активно искать более дешевые и лучшие альтернативы. Там, где цены на недвижимость очень высоки, люди будут искать более доступные альтернативы.

Если вы покупаете недвижимость, которая невероятно дорога из расчета на квадратный метр – будьте осторожны.

Эти аномалии могут длиться долго. Но в конечном итоге относительно высокие цены на жилье, как правило, снижаются.

Экономический кризис, валютный кризис и взрывные цены на недвижимость падают и больше не идут вразрез с реальностью.

Яркий пример для Украины, опыт 2008 года, когда цены в Киеве на первичном рынке жилья достигли исторического максимума – более 2600 у.е. за квадратный метр. Это время было очень неудачным для покупки, уже к 2009 году цены упали более чем вдвое до 1200 у.е. за метр квадратный.

Выяснение того, как быстро цены поднялись до текущего уровня, дает контекст. Для принятия решения про инвестирование в недвижимость, определение темпов роста цен крайне важно. В секторе жилой недвижимости повышение цен на 2–3% в год является стандартным, в то время как текущие двузначные ставки совсем нетипичны. Применительно практически к любому активу, включая жилье, если скорость, с которой растет цена актива, намного превышает норму, то это может быть индикатором того, что цена может быть чрезмерно завышена.

Инвестирование в недвижимость и инструмент оценки: доступность.

Если цены на жилье настолько высоки, что очень немногие люди могут позволить себе их купить, то их стоимость, вероятно, упадет в будущем.

Разумной мерой стоимости является ВВП страны на душу населения, кратное стоимости жилья на квадратный метр. В стране, где соотношение цен на жилье к ВВП на душу населения велико, можно сделать справедливую ставку на то, что недвижимость переоценена.

В Украине по данным государственной статистики ВВП страны на душу населения за 2020 год составил 100 тысяч 432 гривны, а средняя стоимость квадратного метра в столице в прошлом году составляла около 28 тысяч гривен. В Украине стоимость стандартной квартиры площадью 60 метров квадратных равна в среднем 10 годовым зарплатам, что говорит не в пользу доступности жилья.

Инвестирование в недвижимость и инструмент оценки: цена объекта к стоимости строительства.

Если цены на дома намного превышают стоимость строительства, у застройщиков появляется стимул к увеличению объемов строительства.

Когда на рынке жилья появляется новое предложение, это, как правило, оказывает давление на цены. Поэтому, когда цены на жилье намного превышают затраты на новое строительство, это повод задуматься, так как цены, вероятно, упадут.

Есть одно исключение. Там, где действуют правила, ограничивающие строительство новых зданий, цены на новые объекты с меньшей вероятностью будут означать  потолок на рынке.

Например, в Европе изобилие строительных норм, разрешений, количественных ограничений и прочего. Все это существенно ограничивает строительство и влияет на количество нового жилья. Такие правила означают, что цены на жилье, как правило, гораздо выше затрат на новое строительство. Это не аномалия, а часть системы. С этой точки зрения, подобная практика в Украине будет справедлива для центральных или исторических мест в городах.

Покупка недвижимости в качестве инвестиции отличается от покупки дома для жизни в течение многих лет. Если покупатель готов потратить больше сейчас, потому что рассчитывает на долгосрочный рост рынка и планирует заработать на перепродаже через пару лет, то это риск, который он берет на себя как инвестор. Но если цель приобретения недвижимости – найти лучшее место, которое можно будет назвать своим на ближайшее десятилетие или два, то эти метрики и любые другие могут значить совсем мало, по сравнению с жизнью в доме мечты.