«Индекс пузыря», как цены на недвижимость среагировали на пандемию

В разгар шока для всех экономик, вызванного пандемией резкого спада во многих отраслях, цены на недвижимость в мире фактически выросли за четыре квартала прошлого года. Исследование глобального рынка недвижимости от UBS показало, насколько устойчивыми были рынки разных стран, и благодаря чему сектору недвижимости удалось устоять в городах в бурном 2020 году.

Недвижимость в Европе: рост цен и устойчивый спрос

Индексы всех городов Европы выросли, при этом оценки были самыми высокими в мире, а Мюнхен, Франкфурт, Париж и Амстердам находятся в зоне риска пузыря. Дисбаланс продолжает увеличиваться в результате рекордно низких финансовых затрат, которые не соответствуют силе местной экономики. Однако рост цен в Амстердаме значительно замедлился и, ожидается, что он останется низким, поскольку стандарты кредитования были ужесточены. Рост цен в Мадриде также остановилась из-за пандемии.

В Женеве показатели индекса неуклонно росли в течение последних 2-х лет, и цены на жилье восстановили все убытки, понесенные в течение 2013 и 2016 годов. Лондон остается в зоне переоценки. Проблемы с доступностью, политическая неопределенность, и ужесточение налоговой и нормативной базы оказывает давление на цены на жилье. Цены на недвижимость в Стокгольме начали восстанавливаться после резкой коррекции. Рыночные дисбалансы там снова увеличиваются, но все еще остаются значительно ниже, чем в 2017 году.

Цены на жилье в Москве остаются высокими, так как спрос поддерживается более дешевыми ипотечными кредитами и новыми правилами, благоприятными для покупателей. Тем не менее, экономические проблемы и рост предложения вскоре окажут давление на цены. На рынке жилья Варшавы также наблюдается резкий рост цен, хотя уровень цен по-прежнему значительно ниже уровня 2008 года. Оценка удовлетворительная, но за последние два года заметно выросла.

Неравномерность роста цен на недвижимость в Соединенных Штатах и ценовая динамика в Канаде

В США Падение ставок по ипотеке до исторически низкого уровня поддерживает цены на жилье. Рост спроса внутри городов замедлился, поскольку люди переехали в более дешевые и благоприятные с точки зрения налогов, бизнеса и регулирования штаты. Пандемия еще больше усилила эту тенденцию, а проблемы с доступностью городского жилья также стимулируют миграцию в пригороды.

С поправкой на инфляцию, цены на жилье по-прежнему ниже, чем на последнем пике в 2006 году, за исключением Сан-Франциско. В течение последних пяти лет показатели индекса в городах Восточного побережья оставались относительно стабильными, тогда как рынки Западного побережья развивались более неравномерно. В Лос-Анджелесе показатели индекса продолжали расти, когда в Сан-Франциско оценки падали 2-й год подряд из-за падения цен на жилье.

В Канаде в период с 2000 по 2017 год цены на недвижимость в городах Канады росли более чем на 5% в год. Ценовая динамика была тесно связана с динамикой ставок по ипотечным кредитам. Дисбаланс резко вырос за этот период, поскольку фундаментальные показатели не успевали за ценами на жилье.

В 2018 году жилищный бум прекратился, поскольку ужесточились условия финансирования. Сказались также введение налогов на иностранных покупателей, различных сборов и более строгий контроль за арендной платой. В результате цены в Торонто остались на прежнем уровне, а в Ванкувере в период с 2018 по конец 2019 года была зафиксирована коррекция почти на 10%. Но с прошлого года условия финансирования улучшились, а рост цен замедлился.

Торонто занимает 3-е место в оценке риска пузыря. Дисбаланс в Ванкувере также увеличился, но все еще ниже пиковых значений 2016 года.

Стимулирование инвестиций на рынке жилья на Среднем Востоке и в Азиатско-Тихоокеанском регионе

Цены на жилье в Гонконге и Сингапуре в течение первого полугодия оставались довольно стабильными. В то время как реальные цены на жилье в Гонконге более чем на 50% выше, нежели они были 10 лет назад, цены в Сингапуре за этот период практически не изменились.

Ужесточение регулирования оказалось очень эффективным средством сдерживания роста цен за последнее десятилетие. Неопределенные экономические перспективы влияют на рыночные перспективы в обоих городах, но в перспективе спрос, вероятно, останется высоким, учитывая их соответствующие ключевые роли в регионе.

Цены на недвижимость в Сиднее почти на 50% выше, чем в 2010 году. За последние 3 года цены сильно колебались. Токио превратился в один из самых динамично развивающихся рынков жилья в регионе, чему способствовали высокие темпы роста населения и привлекательные условия финансирования. Цены растут вот уже почти 10 лет, а рынок жилья все больше переоценивается.

Рынок недвижимости Дубая достиг нового циклического минимума. С момента последнего пика в 2014 году цены упали более чем на 35%, а оценка стоимости близка к заниженным уровням. Положительный ценовой эффект от высоких темпов роста населения и упрощения регулирования ипотеки компенсируется продолжающимся устойчивым ростом предложения и низкими ценами на нефть.

За последние 30 лет в Тель-Авиве наблюдался один из самых высоких темпов роста цен в мире. В период с 2003 по 2017 год цены почти постоянно росли, что давало сигнал о риске пузыря. Следовательно, сочетание растущих ставок по ипотечным кредитам и растянутой доступности временно приостановили рост цен.

В настоящее время цены на жилье снова растут из-за облегчения условий финансирования и дефицита жилья. Кроме того, правительство снизило налог на покупку вторых домов, поощряя инвестиции на рынке жилья.

Рынок недвижимости Украины вне мониторинга, но под влиянием части трендов

Страна не участвует в мониторинге оценки глобального индекса ценового пузыря. Но ориентируясь на  общемировые тенденции можно сделать выводы.  В Украине ипотека даже с учетом господдержки не влияет на отечественный рынок недвижимости, а разница между стоимостью жилья и ставками аренды, не делает эту инвестицию достаточно привлекательной. Также связь между ценами на жилье и доходами населения говорит о критичном разрыве особенно в регионах.

Что касается изменения цен на жилье по отношению к инфляции, тут недвижимость остается одним из немногих инструментов для сохранения средств. Если правительства экономически развитых стран компенсировали многим потенциальным покупателям жилья потерю доходов, а также смягчили условия финансирования, то украинские госструктуры больше средств направляли в другие отрасли, а не на поддержку людей и бизнеса.

Рынки аренды пострадали из-за снижения спроса на жилье со стороны конечных пользователей. Пандемия коронавируса повсеместно поставила под сомнение перспективы роста жилья в городских центрах. Удаленная работа из дома позволяет многим жителям городов покинуть арендуемые квартиры, в поисках более доступных вариантов не теряя доступа к местному рынку труда.

03/29/2021