Безопасность вложений инвестора и фактор ипотеки

В InCo home считают, что каждый из существующих на рынке вариантов и способов финансирования строительства жилой недвижимости содержит риски, поэтому на начальном этапе принятия решения о покупке жилого объекта, безопасность вложений инвестора выходит на первый план.

По мнению Романа Белика, управляющего партнера и совладельца инвестиционной компании InCo home, реалии сегодняшнего дня – честное слово стоит дороже, чем юридический договор.

«Казалось бы, самая надёжная схема финансирования через ФФС, с отдельной нормативной базой и рядом «предохранителей», но в случае, например, со строительной компанией «Аркада» привела к тому, что почти 13000 семей рискуют остаться без жилья. Механизм финансирования, независимо от объекта, это не только юридическая часть оформления инвестиции. Если следовать европейской практике — это еще и риск-менеджмент, портфельный менеджмент, комплаенс, финансовый мониторинг и персональная, финансовая и уголовная ответственность лиц, принимающих деньги в управление. Поэтому, когда говорим госуправленцам и законодателям про безопасность вложений инвестора, прежде всего подразумеваем необходимость защиты розничного инвестора в недвижимость, через ограничение привлечения средств инвесторов непрофессиональными участниками рынка».

К сожалению, мошенники используют законные схемы, только с преступными намерениями. Чтобы войти в доверие, форма оформления взаимоотношений и сделки по недвижимости выглядит максимально законно. Покупателям на первичном рынке жилья, чтобы объективно оценить возможные риски инвестиций в недвижимость, стоит критически смотреть не только на формальную часть сделки, а и адекватность данного предложения на рынке. Если вам предлагают заплатить 100% средств на стадии котлована с интересной скидкой — это значит, что вы становитесь участником если и не аферы, то авантюры точно. Может ли ипотека быть существенным фактором влияния на безопасность вложений инвестора? О возрождении банковского жилищного кредитования в Украине говорят последние лет десять. В реальности этого не происходит на что есть ряд причин.

«Ипотека, или если говорить на языке инвестирования леверидж, позволяет увеличить доходность за счёт разницы между ставкой кредитования и ожидаемой ставкой доходности. Если применить эту логику к физлицам, ипотека даёт сэкономить на аренде квартиры за счёт разницы между ставкой аренды и кредитной ставкой. В Украине доходность от аренды в разы меньше ставок по кредитам. Поэтому ипотека может служить исключительно как инструмент покрытия временных разрывов ликвидности (когда не достаёт небольшой суммы на покупку недвижимости) или для других целей – например, легализации средств. Банки менее скрупулезно изучают источник происхождения средств при погашении кредита, в отличие, например, от ситуации с покупкой какого-либо актива. Говорит ли о надежности объекта строительства, сотрудничество банка с застройщиками? Да, говорит».

Прежде чем включить в ипотечную программу, банк проверяет не просто застройщика, а каждый конкретный объект. Он делает так называемую аккредитацию объекта строительства. Проверяется статус земельного участка, разрешительная документация, а также соответствие строящегося объекта проектной документации. Поэтому в какой-то степени это может говорить, что одна из необходимых функций (комплаенс) — выполнена. Объективно сегодня успех и безопасность инвестиции в недвижимость во многом зависит не от конъюнктуры рынка, а от того, с кем из застройщиков вы решили это делать. Поэтому вопрос сводится к наличию доступных для инвестирования проектов у застройщиков, которым можно верить. Их очень мало, но они еще есть на украинском рынке.