FAQ

FAQ — InCo home — ответы на основные вопросы инвесторов недвижимости

1. Каким образом InCo home привлекает средства от Инвесторов в Объекты инвестирования?

InCo home привлекает средства физических и юридических лиц в объекты инвестирования через институты совместного инвестирования (ИСИ). Институт совместного инвестирования – это корпоративный или паевой фонд, активы которого сформированы за счёт средств совместного инвестирования и являют собой совокупность имущества, корпоративных прав, имущественных прав и требований, а также других активов, предусмотренных законодательством Украины.

2. Какой договор будет заключен с Инвестором жилья на первичном рынке на стадии строительства будущего жилого дома?
На стадии строительства будущего жилого дома с Инвестором заключается инвестиционный договор. Целью этого договора является передача Инвестору закрепленного за ним Объекта инвестирования в будущем, после принятия Объекта строительства в эксплуатацию и оформления права собственности. Передача Объекта инвестирования осуществляется путём заключения нотариального договора купли-продажи Объекта инвестирования. При желании Инвестора, Инвестиционный договор может быть заключён нотариально.

3. Почему договор, заключаемый с Инвестором (Покупателем), называется «Инвестиционным», хотя по своей сути, он является Предварительным договором?
Предварительный договор заключается с Покупателем в случае, если уже была проведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, в то время как Инвестиционный договор заключается до такой государственной регистрации, что позволяет выгодно приобрести квартиру в будущем.
Частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (Закон о ИД) определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Нужно обратить внимание на то, что, так как речь идет именно о процессе инвестирования, заключение инвестиционного договора осуществляется согласно Закона о ИД.
Предметом Инвестиционного договора является инвестиционное участие Инвестора в строительстве Объекта строительства и таким образом инвестирование конкретного Объекта инвестирования (жилого или нежилого помещения), который в будущем будет передан в собственность Инвестора в предусмотренном Договором порядке.
Итак, предмет договора — это не определенный объект, а процесс.
InCo home – надежная компания с безупречной репутацией на рынке, 100% инвестируемых объектов были построены, сданы в эксплуатацию и переданы владельцам.

4. Передаются ли в какие-либо официальные государственные органы информация об Инвесторе (Покупателе) и сумме сделки?
Нужно отметить, что Inco home является субъектом первичного финансового мониторинга, поэтому соблюдая нормы законодательства Украины должен осуществлять первичный финансовый мониторинг, то есть совокупность мероприятий, включающих, в частности, проведение обязательного и внутреннего финансового мониторинга.
Соблюдая законодательные нормы, при проведении первичного финансового мониторинга, InCo home обязан передать информацию об Инвесторе (Покупателе) соответствующим государственным органам в том случае, если по отношению финансовой операции (их участников) есть основания подозревать, что они касаются или предназначены для финансирования терроризма или финансирования распространения оружия массового уничтожения, а также в случае если Инвестор (Покупатель) включен в перечень лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности или в отношении которого применены международные санкции.

5. Как проверить законность строительства?

Во-первых, InCo home перед выбором инвестиционного проекта и принятием решения об установлении договорных отношений со стороной-застройщиком (заказчиком) проводит комплекс исследований всех документов стороны-застройщика (заказчика) с целью собственного убеждения в законности строительства и обеспечения интересов Инвесторов (Покупателей).
Перечень анализируемых документов включает в себя, в частности:

Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется вести строительство (документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования земельным участком, решение местных органов власти о предоставлении в пользование земельных участков);
Учредительные и разрешительные документы стороны-застройщика (заказчика);
Проектную и разрешительную документацию на строительство Объекта:

Проектная документация на строительство Объекта,
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка,
Экспертный отчет на выполнение экспертизы проекта строительства,
Карточка технических решений по проектированию,
Декларация о начале выполнения подготовительных работ,
Декларация на начало выполнения строительных работ,
Разрешение на выполнение строительных работ, лицензия, дающая право на выполнение строительных работ.

Во-вторых, Инвестор (Покупатель) имеет право самостоятельно ознакомится с разрешительной документацией на строительство, правоустанавливающими документами на земельный участок, образцом Инвестиционного (Предтварительного) договора, а также учредительными документами ИСИ, InCo home.
InCo home дорожит своей деловой репутацией и избирательно относится к сотрудничеству со строительными компаниями, выбирая лишь надежных партнёров и инвестируя в Объекты строительства с надлежащим образом оформленными разрешительными документами

6. Почему инвестиционный договор заключается с юридическим лицом под управлением InCo home, а не с компанией N, которая является застройщиком объекта?

В соответствии с Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Так как застройщик объекта не является ни одним из вышеперечисленных специальных субъектов, соответственно застройщик и не может самостоятельно привлекать средства от физических и юридических лиц.
Заключение договоров на приобретение Объектов инвестирования с ИСИ прямо предусмотрено действующим законодательством Украины, а значит, не существует риска в признании таких договоров недействительными или такими, которые не отвечают требованиям законодательства Украины.

7. Когда начинается этап продажи помещений в строящемся объекте и когда наступает момент передачи недвижимости в собственность Инвестору?

Для начала процесса строительства объектов, нашими партнёрами проводится большая подготовительная работа, которая включает в себя приобретения прав на земельный участок под застройку, разработку, экспертизу, согласование, утверждение, согласование проектной документации. Только после этого застройщик получает разрешение на строительство дома.
Старт продаж Объектов инвестирования начинается не раньше получения всех разрешительных документов на Объект строительства. В самом начале продаж особенно выгодно покупать: выбор Объектов инвестирования самый большой, а стоимость ниже, чем на недвижимость в готовом доме.
Момент передачи готовых Объектов инвестирования непосредственно Инвесторам наступает сразу после введения дома в эксплуатацию, оформления права собственности и нотариального заключения Договора купли – продажи.
После ввода дома в эксплуатацию, но еще до момента перехода права собственности, Инвесторам могут передаваться ключи от проинвестированных Объектов с целью начала ремонтных работ. Это позволяет максимально минимизировать время для заселения в готовые помещения.

8. Если приобретение происходит на начальном этапе строительства объекта, какие гарантии есть, что объект будет достроен и введен в эксплуатацию?

Для страховки своих рисков Инвестор, прежде всего, должен проверить законность и всю документацию по строящемуся объекту (общий перечень документов указан в пункте №5). Кроме того, InCo home инвестирует только в строительство тех объектов, завершение которых подкреплено финансово и ресурсно. Компания работает с крупнейшими отечественными застройщиками, например, ПСГ Ковальская, СГ Фундамент и другими, репутация которых подкреплена десятками построенных и сданных объектов жилой и коммерческой недвижимости.