fbpx

Як закон про компенсації за знищене майно вплине на ринок нерухомості

Як закон про компенсації за знищене майно вплине на ринок нерухомості


Наприкінці лютого Верховна Рада ухвалила закон про компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна внаслідок дій спричинених збройною агресією Російської Федерації. А вже 17 березня Президент підписав закон №7198 про створення державного реєстру пошкодженного та зруйнованого війною майна та порядок компенсації. Документ запрацє вже в травні поточного року. Серед наслідків, які він буде мати, очікується збільшення обсягів будівництва житла та пожвавлення ринку будівництва й суміжних ринків.

Механізм дії закону №7198

Наскільки ефективним буде механізм та сам закон про компенсації для громадян і ринку нерухомості в цілому, оцінили в інвестиційній компанії InCo home.

Найсуттєвіше, вважають у компанії, — обрана форма компенсації за зруйноване житло. За ухваленим законом, людина отримує фактично не гроші, а житловий сертифікат на визначену суму, сплату якої гарантує держава. Єдине виключення — компенсації за зруйновані або пошкоджені будинки садибного типу та дачі. В цих випадках передбачене перерахування грошей на рахунок отримувача, але зі спецрежимом використання. Що це за спецрежим ще має встановити Нацбанк.

Як сертифікати будуть забезпечені та в який строк продавець житла отримуватиме за ними гроші, все це матиме вплив. Живі гроші, навіть й на спецрахунку людини, точно були б більш дієвим механізмом, — впевнений БогданСеротюк, співвласник та партнер InCo home.

Новий закон, на жаль, не дає відповіді на питання: а що робити тим громадянам, які не очікуючи процедури компенсації від держави, відновили свої домівки власноруч. Так, люди можуть подати на компенсацію. Якщо припустити, що постраждалі не фіксували завдану шкоду, є шлях звернутись до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації з проханням сприяти в отриманні необхідних документів. Також Кабмін спільно з органами місцевого самоврядування повинні внести до Реєстру пошкодженого та знищеного майна копії актів обстеження таких об’єктів, складених до набрання чинності закону. На це дається два місяці з дня опублікування документа.

Як громадянину отримати гроші зі спецрахунка, вже фактично витрачені на роботи та будівельні матеріали поки залишається незрозумілим, — наголошує БогданСеротюк.

Погоджується зі своїм бізнес-партнером й Роман Бєлік, щодо прогалин у прийнятому Радою документі. Також не вирішене остаточно питання, щодо юридичних осіб, власників пошкоджених та знищених об’єктів нерухомого майна. Окрім фізичних осіб, у законі серед тих хто може бути отримувачем компенсації, згадані об’єднання співвласників та управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні кооперативи, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків.

Тим, хто залишився поза межами дії нового закону, схоже доведеться звертатись до суду. Хоча у документі вказано, що Кабмін може визначати додаткові категорії осіб, яким може надаватися компенсація, як варіант — в ручному режимі недоліки будуть виправлені, — зазначає Роман Бєлік, співвласник та партнер InCo home.

Процедурно все виглядає так: людина подає заяву на відшкодування на розгляд профільної комісії. Остання протягом місяця має прийняти рішення, або відкласти його ще на 30 днів, якщо знищений об’єкт знаходиться на території бойових дій або в тимчасовій окупації. Нотаріуси також матимуть право засвідчити та завантажити до Реєстру пошкодженого та знищеного майна копії документів, що додаються до заяви на компенсацію. Щодо суми компенсації, порядок визначення вартості метра квадратного площі знищеного об’єкта встановлюється Кабінетом Міністрів. Далі, у разі позитивного рішення, громадянин отримує житловий сертифікат.

Недоліки закону про компенсації

За словами Богдана Серотюка, обмежень для отримувачів сертифікати багато. Подарувати, продати, використати як заставу тощо житловий сертифікат отримувач не може, виключення тільки для передачі у спадщину. Для використання сертифіката людина має звернутись до визначеної Кабінетом Міністрів юридичної особи. Строк такого звернення п’ять років з дня видачі житлового сертифіката. В свою чергу юрособа розглядає звернення щодо фінансування придбання житла не більше 10 робочих днів.

Але процес може суттєво затягуватись. Наприклад, якщо у визначеної Кабміном юрособи відсутні грошові кошти для придбання житла, розгляд звернення щодо фінансування призупиняється. Також це можливо в інших випадках, які визначає Кабмін. Все це норми нового Закону, — розповідає Богдан Серотюк.

Щодо випадків, коли ціна придбання житла за сертифікатом нижче за суму, зазначену у ньому. Така сума недоотриманої компенсації за знищений об’єкт обліковується в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Далі повернення сплата отримувачу різниці відбуватиметься з грошових коштів, отриманих від Російської Федерації для відшкодування збитків за знищений об’єкт.

Найбільш спірною, на погляд експертів InCo home є норма, що обмежує постраждалих у правах щодо власного майна. Так заборона відчужувати об’єкт, придбаний з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років суперечить українському законодавству.

— Прийнятий закон й введені ним механізми містять суттєві корупційні ризики. Відсутність у ньому чітко прописаних алгоритмів може призвести до використання цього інструменту для особистого збагачення людей відповідальних за видачу житлових сертифікатів. Він не дає впевненості постраждалим, що українські чиновники справедливо та чесно оцінять дійсні втрати людей, тому на мою думку, документ матиме обмежений ефект, — переконаний Роман Бєлік.

Вплив на ринок нерухомості

Який вплив на галузь матиме закон про компенсації громадянам за знищене війною майно

Від того наскільки успішно та швидко будуть діяти механізми компенсації, залежить рівень їх впливу на ринок нерухомості. Якщо люди масово отримуватимуть достатню та швидку компенсацію, це матиме також опосередкований вплив на настрої та оцінку ризиків потенційних покупців нерухомості на ринку, — зазначає Роман Бєлік.

На сьогодні будівельні підприємства стримано оцінюють свою діяльність, зважаючи на сезонний фактор, низьку фінансову спроможність споживачів та перебої з постачанням електроенергії. За даними індексу очікувань ділової активності від НБУ за лютий 2023, учасники будівельного ринку посилили негативні очікування щодо обсягів виконаних будівельних робіт та водночас очікують зменшення обсягів нових замовлень, а також обсягів закупівлі сировини та матеріалів. Було багато розмов про можливе часткове пожвавлення завдяки державній програмі доступного кредитування житла “єОселя”.

Це поки не спрацювало зовсім. За останніми даними на лютий 2023 було видано 873 кредити за цією програмою, з них тільки 277 кредитів було видано на квартири від забудовників. Для порівняння за 2022 рік в країні укладено 100 710 договорів купівлі-продажу житла, а у 2021 році було зареєстровано понад 325 тисяч таких договорів. Тобто державна програма займає менше одного відсотка ринку продажів, — пояснює Роман Бєлік.

Джерела фінансування компенсації за пошкоджені та знищені об’єкти чітко прописані в законі. Очікується, що це будуть кошти державного та місцевих бюджетів, кошти міжнародних фінансових організацій, інших кредиторів та інвесторів, міжнародна технічна фінансова допомога, репарації або інші стягнення з Російської Федерації тощо.
Який об’єм такого фінансування вдасться залучити, на сьогодні визначити важко. Але ще влітку 2022 року в Лугано представлено десятирічний план відновлення України на 750 млрд доларів, з яких на відновлення та модернізація житла, інфраструктури регіонів та соціальної інфраструктури необхідно 185-285 млрд доларів.

— Якщо перерахувати, це понад 700 мільярдів гривень щорічного фінансування протягом 10 років. Для порівняння, обсяг виробленої будівельної продукції тобто виконаних будівельних робіт до війни в Україні у 2021 році становив 253,9 млрд гривень, а у 2020 році ця сума склала більше ніж 199 мільярдів. Це включає як нове будівництво, так і ремонт, реконструкцію та технічне переоснащення. Якщо плани справдяться, це матиме суттєвий вплив, бо у рази перевищує обсяги у цій сфері, — резюмує Богдан Серотюк.