Як ринок первинної нерухомості пройшов 2023 рік, та очікування девелоперів на майбутній

Ринок первинної нерухомості закінчує 2023 рік на тлі невизначеності та дискусій навколо правил інвестування у нерухомість через інститути спільного інвестування.

У 2023 році основним конкурентом для будівельників нового житла залишався вторинний ринок нерухомості. За три осінні місяці первинному ринку вдалось вийти на показники продажів аналогічних кінцю 2021 року. Незначне відновлення попиту стимулювала безвідсоткова розстрочка від забудовників. Втім фінансовий інструмент може піти з практики, саме через ризики зміни правил на ринку інвестування.

За 9 місяців (квітень – листопад) 2023 року інвестиційною компанією InCo home на первинному ринку Києва продано понад 20 тисяч квадратних метрів житла у 8 житлових комплексах, у будівництво яких інвестувала компанія. Аналітика продажів показує, що це на 30% менше показників аналогічного періоду 2021 року, коли було продано майже 30 тисяч метрів квадратних.

— Ми аналізуємо дані з початку квітня 2023 року, тому що саме з цього часу ми можемо вже говорити про тенденції та об’єктивно оцінювати стан ринку. Також порівнюємо саме з 2021 роком. Бо майже весь 2022 рік та початок 2023 це було не про продажі або відновлення, а про виживання ринку,. Той період можна охарактеризувати одним словом — вижили. У першій половині 2021 року ми спостерігали високий попит, і це попри те, що ринок житла демонстрував позитивну цінову динаміку. А з серпня 2021 р. він перейшов у фазу зниження темпів продажів на 20-30%. А 2023 рік навпаки: до серпня демонстрував помірний попит, який починаючи з серпня стабільно додавав, листопад став найкращим з точки зору кількості реалізованих квадратних метрів, — заявив Богдан Серотюк, співвласник та партнер InCo home.

У 2021 році компанія інвестувала та реалізовувала житло у 16 житлових комплексах в Києві, а у 2023 році їх кількість скоротилась у два рази. У InCo home стверджують, що суттєве скорочення обсягів будівництва сьогодні у перспективі призведе до дефіциту пропозиції на первинному ринку.

Що стосується варіантів покупки, у InCo home констатують, що розстрочка залишається ефективним інструментом на ринку, особливо у сегментах «комфорт» та «бізнес» житлової нерухомості. Щодо цін на житлову нерухомість, у компанії реалізують об’єкти у діапазоні від 40 до 66 тисяч гривень за метр квадратний.

— Якщо у 2021 році відсоток покупок на виплат від забудовника не перевищував 35% від усіх продажів, то у 2023 році маємо 56% проданих квадратних метрів саме на умовах таких договорів. Раніше умови розстрочки могли включати від 20% до 50% авансового платежу, то у 2023 році це виключно договори по безвідсотковому розтермінуванню. Невелика кількість вільних грошей у людей, які готові вкласти у житло, а також відстуність масового іпотечного кредитування вимагає від забудовників робити лояльнішими умови для клієнтів, — підкреслює Богдан Серотюк.

В майбутньому на первинний ринок нерухомості окрім військових, безпекових та економічних факторів можуть суттєво вплинути податкова політика державних органів та дії регулятора ринку – Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку. Прогнози бізнес-партнера підтверджує і Роман Бєлік, співвласник InCo home.

— Якщо наміри внести зміни у правила інвестування будуть реалізовані, це призведе до здорожчання нерухомості та суттєво ускладнить фінансування нового будівництва, — стверджує співвласник InCo home.

Сьогодні у квартиру на стадії будівництва люди можуть інвестувати через інститути спільного інвестування (ІСІ) за умовами попереднього, ябо як його ще називають інвестиційного, договору. Цей механізм дозволяє реінвестування коштів у нові проєкти та стимулює зростання ринку, так як ІСІ звільнені від сплати податку на прибуток.

— Копанія через фонди, які знаходяться у нашому управлінні, інвестує у будівництво об’єктів, і тільки за умови, що будівництво майбутніх квадратних метрів є на 100% фінансово забезпечене, вони можуть бути продані фізичним особам. Сьогодні є окрема думка, що ці кошти, отримані від продажу нерухомості через попередні договори з інститутами спільного інвестування, мають підлягати оподаткованню. У момент укладення договору про продаж квартири вона повинна перебувати в складі активів ІСІ, тоді це буде операція з активом. І саме так це відбувається на стадії підписання основного договору. Попередній договір — це не про конкретний об’єкт, це про квадратні метри, які вже проінвестовані інститутом спильного інвестування. Поки це лише дискусія щодо трактування закону, юридичні наслідки будуть, якщо буде відповідне рішення реуглятора або законодавчі зміни, — резюмує Роман Бєлік.