fbpx

Що робити, якщо не вистачає грошей на житло в новобудові

Що робити, якщо не вистачає грошей на житло в новобудові

У частині іпотечного кредитування сьогодні дуже багато питань і мало можливостей. Питання застав, питання резервування і найголовніше питання — монетарна політика в країні. Коли ставка рефінансування НБУ 18%, коли в валюті кредитувати банкам не можна, тільки високорентабельний і високоприбутковий ринок може витримати кредитування під 20-25%. До нерухомості це не відноситься.

Основна складність — адекватна довгострокова ставка, а для цього потрібні — стабільна грошова одиниця, низька облікова ставка, низька ставка кредитування та наявність довгострокового ресурсу у банківських установ. Останнє, в умовах переважання короткострокових депозитів відсутня, що не дає можливості фінустановам видавати довгі кредити.

Більше інформації про умови розстрочки від забудовників і чи дійсно вони вигідніше іпотеки, на думку експертів InCo home та учасників ринку в матеріалі від minfin.com.ua.

Багато забудовників у своїй рекламі пропонують купити житло в розстрочку або в кредит. Через це складається враження, що покупці квартир в новобудовах активно користуються цими інструментами.

Насправді статистика суперечлива. Одні забудовники стверджують, що серед їх клієнтів багато таких, хто купує нерухомість в розстрочку. Інші кажуть, що більшість покупців віддає перевагу оплачувати повну вартість житла. А ось іпотека в структурі продажів у всіх без винятку операторів вимірюється лише кількома відсотками.

За оцінкою керуючого директора компанії Arpa Real Estate Михайла Артюхова, іпотечне кредитування сьогодні становить менше ніж 3% від кількості всіх угод на первинному ринку. Частка розстрочок досягає 15%.

«За 11 місяців 2018 роки ми реалізували понад 86 тис. кв. м житла, в будівництво яких інвестувала наша компанія. З них 69% (понад 60 тис. кв. м) продано зі стовідсотковою передоплатою, і 31% (понад 26 тис. кв. м) на умовах розстрочки», – ділиться статистикою партнер компанії InCo home Роман Бєлік. За його інформацією, показники в порівнянні з минулим роком змінилися незначно — тоді стовідсоткова оплата займала в структурі продажів 61%.

Начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов розповів, що у 2018 році програмами розстрочки скористалося понад 60% покупців житла. «У 2019, при збереженні макроекономічного зростання в країні, великі девелоперські компанії постараються зробити умови розстрочки ще доступніше. Зокрема, зменьшать розмір початкового внеску і збільшать період погашення всієї позики», – прогнозує співрозмовник« Мінфіну». За його оцінкою, у 2019 році кількість квартир, придбаних в розстрочку, перевищить 70% від загального обсягу угод на первинному ринку житла.

З іпотечними програмами від комерційних банків ситуація складніша. За словами Панфілова, у 2018 році, за найоптимістичнішими оцінками, ними скористалося не більше 5-7% покупців.

«Мінфін» з’ясував, на яких умовах сьогодні можна скористатися розстрочками від забудовників і чи дійсно вони вигідніше іпотеки.

Скромна чарівність розстрочки

Рекламуючи свої програми розстрочок, забудовники намагаються зробити головний акцент на їх основні переваги — мінімум авансу, нульова ставка, гнучкі терміни й т.п.

Мінімальний початковий внесок на сьогодні – 10%. Однак в середньому, за даними порталу Address.ua, забудовники вимагають передоплату в межах 25-50% від вартості квартири. Наприклад, при покупці житла в проєктах корпорації «Укрбуд» початковий внесок стартує від 25%, в проєктах InCo home (Ковальська та ін.), «Інтергал-Буд», Stolitsa Group – від 30%, в ХК «Київміськбуд» – від 50 %.

Більш доступні пропозиції зустрічаються рідше. Наприклад, в проєктах компанії KAN Development – ЖК «Комфорт-таун» і «Файна-таун» – початковий внесок становить 10%. Такої ж політики дотримуються і у Svitlo Park. Там, наприклад, щоб придбати однокімнатну квартиру площею 35,95 кв. м необхідно внести тільки 81 тис. грн (10% вартості).

До 7 років — такий максимальний термін розстрочок на сьогодні заявляють забудовники. Разом з тим, розстрочка традиційно обмежується періодом будівництва і закінчується разом з введенням будинку в експлуатацію. «У момент, коли з’являється готовий житловий об’єкт, і стає можливою його передача, розстрочка зазвичай закінчується, — каже Роман Бєлік. – Тому відстрочка платежу до постачі товару буде справедливим назвою для 90% розстрочок, наявних на ринку».

Однак сьогодні з’являються і більш тривалі програми. Як зазначає Олександр Панфілов, за вісім років існування покупки квартир в розстрочку, цей механізм зазнав глобальну еволюцію. У 2009-2010 роки розстрочка надавалася в одиничних об’єктах максимум на 2 роки, зараз мова йде вже про 5-7 років. Наприклад, у Svitlo Park максимальний термін розстрочки становить 6 років, у Файна-таун – 7 років.
Якщо розстрочка надається на більш тривалий період, після закінчення, скажімо, двох років, на залишок боргу починають нараховуватися відсотки. Наприклад, в комплексі Svitlo Park після того, як за перші два роки покупець виплачує не менше 50% вартості квартири, на залишок нараховуються відсотки в 7-12% річних.

На відміну від банків, забудовники не висувають жорстких вимог до клієнтів. «Головне позитивна відмінність розстрочки від іпотеки — її абсолютна доступність для всіх покупців, — говорить начальник управління розвитку продуктів роздрібного банкінгу Укргазбанку Віталій Годун. – Банки можуть відмовити клієнту у видачі кредиту, якщо у нього зіпсована кредитна історія, немає можливості підтвердити дохід або розмір зарплати не задовольняє кредитора. Забудовники, навпаки, готові продавати квартири всім охочим, не цікавлячись їхньою платоспроможністю й акуратністю в погашенні минулих боргів».

Простота оформлення — ще одна очевидна перевага розстрочки. Як зазначає Віталій Годун, її можна оформити за один день, тоді як процес отримання банківського іпотечного кредиту зазвичай затягується на 1-2 тижні.

«Темна сторона» покупки частинами

Як би привабливо не виглядали розстрочки від забудовників на перший погляд, покупцеві потрібно враховувати ряд нюансів, які роблять такий спосіб покупки менш вигідним і більш ризикованим.

Самі неприємні сюрпризи, які можуть ховатися за цікавими пропозиціями забудовників — прив’язка до долара або заплановане підвищення ціни неоплачених метрів. «В основному будівельні компанії хочуть диверсифікувати свої валютні ризики, а законодавство не дає їм інструменту, який дозволяє оформити розстрочку в інвалюті, — пояснює Роман Бєлік з InCo home. – Тому одним зі шляхів стає фіксація залишку боргу покупця з прив’язкою до курсу іноземної валюти».

Забудовники можуть використовувати й інші варіанти — планове підвищення ціни в міру готовності будинку, «знижки» в разі більшої або стовідсоткової передоплати і т.п. «Наприклад, при первинному внеску в 30%, ціна за квадратний метр фіксується тільки після погашення 75% вартості квартири. Або при первинному внеску в 30%, ціна за квадратний метр буде вище, ніж при передоплаті від 60%», – описує поширені на ринку схеми Роман Бєлік. Тобто, фактично, декларуючи нульову вартість розстрочки, забудовники все одно встановлюють націнку за ризик тим чи іншим способом.

Наприклад, Укрбуд в кінці минулого року проводив акцію, в рамках якої обіцяв покупцям зафіксувати ціни в гривні на шість місяців.

Непрозорість умов і відсутність права власності до виплати розстрочки додає покупцям нові ризики. За словами Михайла Артюхова з Arpa Real Estate, найбільш популярна форма оформлення договору купівлі-продажу у забудовників — попередній договір з переходом права власності тільки за фактом оплати. Тобто поки вся сума не погашена, ситуація з правами на житло виглядає досить хиткою.

Старший юрист юридичної фірми «Антика» Василь Шеретько вважає, що такі умови забудовників не мають нічого спільного з розстрочкою. Насправді, це підміна понять і хороший маркетинговий хід — за фактом мова йде про фінансування покупцями будівництва.

«Законодавець використовує поняття розстрочки платежу в поєднанні з оплатою за « ереданий товар», – пояснює Василь Шеретько. – Але в 9 випадках з 10 покупцеві в відділі продажів забудовника пропонують заплатити певну суму грошей з «розстрочкою» решти оплати до закінчення будівництва. Після чого замість товару він отримує надію на те, що забудовник виконає своє зобов’язання». Співрозмовник «Мінфіну» дивується, що при цьому особливо винахідливі забудовники примудряються ще й нараховувати відсотки на таку «розстрочку». Як вже говорилося вище, націнка зазвичай не афішується.

Якщо покупець з якихось причин не може виплатити всю суму і змушений відмовитися від покупки, повернути вкладені раніше кошти в повному обсязі йому буде непросто. «Як правило, в такому випадку визначається штраф за вихід з договору і втрати при цьому будуть обов’язково», – попереджає Михайло Артюхов.

Покупці, знаючи про такі особливості розстрочок, намагаються виплатити їх якомога швидше, з випередженням термінів. Так, представники порталу Address.ua, посилаючись на досвід своїх клієнтів — ІБК Обрій (будують квартал «Місто квітів» і ін.), Розповіли, що майже 40% покупців погашають розстрочку протягом першого року. Тому програми довше двох років виявляються не особливо популярними.
Ще одна серйозна складність, з якою стикаються покупці житла в розстрочку — значні суми платежів, які щомісяця або щокварталу доводиться платити. Наприклад, щоб купити в одного з київських забудовників однокімнатну квартиру за ціною близько 1,083 млн грн, потрібно внести мінімальний початковий внесок 270,75 тис. грн (25%) і потім на протязі 15 місяців до здачі будинку в експлуатацію виплачувати від 54150 грн у місяць. А це завдання аж ніяк не для середнього українського гаманця. Розстрочки на 6-7 років, звичайно, пропонують більш доступні умови, але на ринку таких небагато.

Також варто відзначити, що розстрочки від забудовників аж ніяк не замінюють банківську іпотеку. Часто вони служать лише маркетинговим ходом для залучення інтересу покупців. Однак для клієнтів з високим рівнем доходу, які враховують валютні ризики й стійкі до них (мають заробітки в валюті), розстрочка допоможе на кілька років скоротити шлях до набуття власного житла.

Банки придивляються до іпотеки

Іпотека, особливо на первинному ринку житла, сьогодні в Україні виглядає екзотикою. Досягли успіху на цьому терені, в першу чергу, держбанки. За даними НБУ, у 2018 році вони видали більш ніж половину всіх іпотечних кредитів, в більшості випадків — на покупку вторинного житла.

Як зазначає Олександр Панфілов, отримати іпотечний кредит на покупку житла в новобудовах потенційно можна лише у 8-10 фінустанов. Вони пропонують досить схожі умови: термін погашення — до 20 років, ставка через рік після отримання позики — близько 18% річних.

Йдеться про новий продукт останніх кількох років — партнерських програмах фінустанов з пільговим періодом.

«Банки, які співпрацюють із забудовниками, пропонують схему виплат, при якій в перші рік-два процентна ставка мінімальна. Але з кожним наступним роком або через певний період вона збільшується », – пояснює механізм таких продуктів Віталій Годун з Укргазбанку. Пільговий період може становити 1-5 років, протягом якого ставка нараховується від 0,01% до 8,9%, далі – 18,9-22% річних.

З точки зору банкірів, подібні програми на сьогодні вигідні для всіх сторін. «Клієнт отримує низьку процентну ставку на перший або другий рік, можливість оформити кредит на 20 років з первинним внеском у 20% і з фіксацією вартості нерухомості, — пояснює начальник управління по роботі з партнерами банку «Глобус»Катерина Личана. – Для банку — це високоприбутковий якісний кредитний портфель і забудовники, які комплексно обслуговуються в фінустанові. Для забудовників — це додаткові клієнти, які оплачують 100% вартості нерухомості».

Банки, які розвивають партнерські програми з забудовниками, кажуть, що інтерес до таких позик зростає. Як зазначає Катерина Личана, за минулі два роки кількість іпотечних кредитів, що видаються в рамках партнерських програм із забудовниками, зросла в 8 разів.

За словами співрозмовниці «Мінфіну», такі кредити оформляються на максимальний термін у 20 років, але виплачуються значно швидше — в середньому за 33 місяці. При цьому початковий внесок клієнта становить 30-40% від вартості нерухомості. По всій видимості, покупці житла поспішають скористатися пільговим періодом партнерської іпотеки з низькою ставкою, щоб не виплачувати потім «драконівські» 19-22% річних.

Попри позитивну динаміку, обсяг видаваних банками кредитів в масштабах ринку поки виглядає краплею в морі.

Та й забудовники зовсім не горять оптимізмом. «Ми працюємо з банками «Глобус», «Ощадбанк» і «Укргазбанк», – ділиться досвідом Роман Бєлік з InCo home. – Але для всього вітчизняного банківського сектора характерна дуже низька активність в напрямку розвитку іпотеки. Через це кредит не є ринковим інструментом і може розглядатися тільки в якихось унікальних, індивідуальних випадках». На його думку, на сьогодні іпотечних програм, які б стимулювали ринок нерухомості, не існує в жодного одного з банків. І вони навряд чи з’являться найближчим часом.