fbpx

Причини інвестувати в нерухомість у порівнянні з акціями

Причини інвестувати в нерухомість у порівнянні з акціями

Інвестори в класичному варіанті дивляться у бік фондового ринку як місця, куди можна вкласти гроші. Хоча акції є гарним варіантом інвестицій, за правильних дій нерухомість може стати альтернативою цінним паперам. Інвестувати в нерухомість означає забезпечити нижчі ризики й водночас хороший дохід, й більшу диверсифікацію.

Якими б не були цілі інвестувати в нерухомість, потрібна інвестиційна стратегія, що відповідає бюджету та потребам. Порівняння інвестицій у нерухомість із купівлею акцій – гарний час для початку.

Загальний огляд інвестицій у нерухомість та акції.

Небагато українців інвестують у фондовий ринок, хоча купівля акцій не потребує стільки часу та коштів як купівля нерухомості. Нерозвиненість вітчизняного фондового ринку та недовіра до фінансового сектору спричинили те, що інвестиції в цінні папери не стали в Україні масовим явищем.

Купівля акцій означає, що інвестор стає власником певної частки компанії, що дорівнює тій, яку він придбав у вигляді цінних паперів. Акції пов’язані з ризиками, але їхні переваги роблять їх особливо привабливими багатьом інвесторам. По-перше, вартість акцій може зростати з часом. Або одержати прибуток від своїх інвестицій коштом дивідендів. Коли компанії показують хороші результати, вони виплачують частину прибутку акціонерам.

Купівля нерухомості це отримання конкретного об’єкта у власність. Більшість інвесторів у нерухомість заробляють гроші внаслідок збору орендної плати (що може забезпечити стабільний потік доходів) та коштом зростання вартості нерухомості.

Для українських інвесторів нерухомість приваблива як актив, який можна контролювати, з додатковою перевагою диверсифікації.

Переваги, недоліки та ризики інвестицій у нерухомість та акції.

При виборі інвестувати в нерухомість чи акції інвесторам доведеться враховувати низку аспектів. Бульбашка на ринку нерухомості та криза у банківській сфері 2008 року призвели до падіння вартості активів для інвесторів на ринках нерухомості та акцій, а криза COVID-19 розтяглася на значний часовий проміжок. Проте акції та нерухомість загалом мають індивідуальні особливості та різні ризики.

Ризик – це важливий компонент інвестиційної стратегії. Деякі люди мають високу толерантність до ризику, в той час, як інші інвестори уникають його. Є кілька загальних правил, пов’язаних із ризиком:

  • Інвестори повинні ризикувати лише тим, що вони можуть дозволити собі втратити.
  • Більш ризиковані інвестиції несуть у собі потенціал отримання більших доходів.
  • Інвестиції, що гарантують збереження капіталу, також гарантують мінімальну прибутковість.

Нерухомість.

Про що слід пам’ятати, коли йдеться про нерухомість та пов’язані з нею ризики? Найголовніший ризик, який нерідко інвестори не беруть до уваги, полягає в тому, що підбір об’єкта під інвестиції вимагає ретельного аналізу. Це не та сфера, де можна почати випадково та очікувати негайних результатів та прибутку. Нерухомість – актив, який нелегко ліквідувати та складно швидко перевести в готівку, тут не можна розраховувати на негайний продаж своїх об’єктів, саме в той момент, коли це може знадобитися. А у разі швидкого продажу, можливо, доведеться продати її за меншу суму.

Інвестори, які займаються перепродажем або володіють нерухомістю, що здається в оренду, несуть відповідальність за ремонт, пошук орендарів, збирання орендної плати, страхування, витрати у випадках виникнення надзвичайних ситуацій. Розв’язання проблеми є найм фірми з управління нерухомістю, яка займатиметься повсякденними справами, це економить час, але скорочує доходи. Як правило, добре керована нерухомість обов’язково приносить дохід власникам.

Хоча нерухомість не така ліквідна, як фондовий ринок, водночас довгостроковий грошовий потік забезпечує пасивний дохід і зростання вартості в перспективі. Щодо витрат на купівлю нерухомості, дохід, що отримується від оренди, повинен покривати вкладення або іпотеку (якщо вона є), страховку, податки та ремонт.

Перш ніж ухвалити рішення інвестувати в нерухомість під оренду, прораховується валова дохідність від оренди для об’єкта. Це можна визначити, розділивши отриману річну орендну плату на загальну вартість нерухомості (включає ціну покупки, всі витрати на закриття угоди й витрати на ремонт), а потім помножити це число на 100, щоб отримати відсоток.

Більш показовим, ніж валова дохідність від оренди, буде чиста дохідність від оренди. Цей показник включає операційні витрати на нерухомість. Як рахувати: з річної орендної плати віднімаються річні витрати, потім отримане число ділиться на загальну вартість нерухомості та результат множиться на 100 для отримання відсотка.

Щоб отримати більш детальний прорахунок по окупності нерухомості, можна скористатися калькулятором дохідності нерухомості.

Акції.

Вартість акцій може бути вкрай нестійкою, залежною від коливань на ринку. Волатильність також може залежати від геополітичних подій чи змін, пов’язаних із конкретною компанією. Наприклад, якщо компанія веде свою діяльність в іншій країні, то її закордонний підрозділ підпорядковується законам та правилам цієї держави. Але якщо економіка країни, де базується компанія, стикається з проблемами чи виникають політичні негаразди, акції всієї компанії можуть постраждати. Акції також схильні до впливу економічного циклу, а також монетарної політики, нормативних актів, перегляду податків та іншого.

Інші ризики можуть походити від самого інвестора. Інвестори, які воліють не диверсифікувати свої активи, також наражаються на більший ризик. Якщо, наприклад, інвестор робить вибір на користь цінних паперів, які приносять високий дивідендний дохід, є можливість упустити можливості для інвестицій в акції з більш високим зростанням. Також інвестиції в акції пов’язані з ризиками у випадках панічного продажу або інвестування під впливом емоцій.

Для більшості інвесторів не потрібно великих грошових вкладень, щоб почати роботу на фондовому ринку, що робить його привабливим варіантом. На відміну від нерухомості акції більш ліквідні й зазвичай легко купуються і продаються, тому на них можна розраховувати у разі непередбачених обставин.

Ще один момент при виборі інвестувати у нерухомість чи акції – це податки після продажу інвестицій. Якщо говорити про продаж цінних паперів, в Україні інвестор зобов’язаний буде заплатити з інвестиційного прибутку ПДФО – 18% та військовий збір – 1,5%.

При продажу нерухомості продавець заплатить 1% державного мита від вартості об’єкта (сплачується за будь-яких умов), ПДФО для резидента — 5%, для нерезидентів — 18% та військовий збір від вартості угоди — 1,5%. Військовий збір сплачується лише в тому випадку, якщо потрібно сплачувати податок з доходу фізичних осіб. Що стосується прибуткового податку, якщо інвестор володіє нерухомістю понад три роки і здійснено одну угоду з об’єктом нерухомості протягом року, то такий дохід не оподатковується.

Ключові висновки щодо розглянутих варіантів інвестицій.

  • Нерухомість та акції мають різні ризики та можливості.
  • Кредитне плече. При купівлі акцій доводиться платити повну вартість при розміщенні замовлення. Коли ж купується об’єкт, є можливість часткового внеску і разом з тим можна вже розпоряджатися власністю, заплативши лише частину вартості.
  • Акції хоч і чутливі до багатьох ризиків, але не вимагають великих грошових вливань, та їх, як правило, можна легко купити та продати.
  • Збільшення вартості та приріст капіталу після продажу нерухомості, коли ціна об’єкта перевищує вартість, в минулому сплачену інвестором. Це можливість використати накопичений капітал для купівлі інших об’єктів нерухомості.
  • Постійний прибуток від орендних платежів, що дозволяє покрити іпотечний кредит та інші витрати. Захист від інфляції
  • Нерухомість має податкові переваги у порівнянні з акціями.
  • Нерухомість не така ліквідна, як акції, і, як правило, вимагатиме більше коштів і часу. Продаж нерухомості може забрати більше часу.

Є чотири фактори, на підставі яких інвестор приймає рішення інвестувати в нерухомість або акції: фінансовий стан на поточний момент, толерантність до ризику, цілі та стиль інвестування.