fbpx

Попит та пропозиція: що чекає на ринок первинної нерухомості у 2023 році

Попит та пропозиція: що чекає на ринок первинної нерухомості у 2023 році


Традиційно на початку року інвестиційна компанія InCo home оприлюднює власні дослідження та аналітику щодо ринку первинної нерухомості та підсумки діяльності компанії, як його учасника. За майже десять років, вперше по 2022 року цього не буде зроблено. Зрозуміло, що у такій чутливій до ризиків галузі, порівняння з минулими періодами не буде репрезентативним, але оцінити що чекає на ринок первинної нерухомості у 2023 році спробувати варто.

– Коли питають, чи були очікування щодо вторгнення та його масштабів, наводимо у відповідь інвестиційні угоди, що були підписані 1 та 22 лютого. Так, на початку лютого були досягнуті домовленості та укладено договір на фінансування будівництва трьох багатоквартирних будинків у передмісті Львова на десятки мільйонів гривень. А буквально за декілька днів до початку вторгнення, інвестиційна угода на фінансування будівництва багатоквартирного будинку у Дніпровському районі Києва, – зазначає Богдан Серотюк, співвласник та партнер InCo home.

Ще, на початку вторгнення, діяльність компаній з управління активами була практично зупинена регулятором, що було зрозумілою відповіддю на події. Пізніше, як і більшість учасників ринку, InCo home зосередилася на вже проінвестованих проєктах та на виконанні зобов’язань перед інвесторами. Зараз сфокусовані на збереженні команди та вже запущених проєктах, обережних рішеннях щодо участі у нових та експертизі, наскільки це можливо, на майбутнє.

– Давати точні прогнози сьогодні ніхто не візьметься, хоча на ринку є очікування та переконання у майбутній перемозі. Наприкінці листопада 2022 року компанія уклала новий договір на інвестиції будівництва п’яти багатоквартирних будинків у Дніпровському районі Києва на суму більш як 85 мільйонів гривень, – говорить Роман Бєлік, співвласник та партнер InCo home.

Оцінки викликів та перспектив, що чекає на ринок первинної нерухомості у 2023 році

Високі витрати на тлі вкрай низького попиту – це те, з чим галузь нерухомості та будівництва продовжуватиме стикатися у 2023 році в першу чергу, впевнені в інвестиційній компанії.

– Попит на житло залишається слабким та нестійким. Скорочується попит й відповідно скорочуватиметься створення нової пропозиції. У віддаленій перспективі це призведе до дефіциту нерухомості на ринку, особливо якісних проєктів. Нові безпекові вимоги до житла будуть впливати на його ціну у бік здорожчання. Це ж стосується й автономності житла, що у міських умовах взагалі досягти практично неможливо, – впевнений Богдан Серотюк.

Погоджується зі своїм партнером й Роман Бєлік, наголошуючи, що зараз практично нульова активність суттєвої частини покупців – тих, хто купував житло з інвестиційною метою.

– Про їхнє повернення на ринок в умовах, коли орендні ціни майже вдвічі нижчі за довоєнний рівень, а ціни на нерухомість на первинному ринку зростають, у найближчій перспективі не йдеться. Це все стримуватиме попит. Потенційні покупці, які потребують власного житла, не поспішатимуть з покупкою через дешеву оренду, яка є кращою альтернативою ніж покупка. Низькі ставки оренди – головний стримувальний фактор для інвесторів, які заробляли на оренді, – пояснює Роман Бєлік.

На сьогодні в InCo home бачать три можливих джерела, хто може підтримати попит в перспективі:

1. Держава через програми іпотечного кредитування. Але через високі ризики до завершення війни іпотека лишатиметься на майже нульовому рівні. Без державних програм доступність кредитних коштів для масового покупця буде дуже обмеженою.

2. Люди, які втратили житло через війну, але лише за наявності ресурсів, в тому числі від компенсації за втрачене майно.

3. Якщо ж говорити про платоспроможний попит, доходи працівників приватного сектору скоротилися. Водночас ці втрати компенсувалися стрімким зростанням доходів військовослужбовців.

– В майбутньому ми матимемо велику кількість людей, які потребують житла й доволі обмежену кількість платоспроможного населення та обмежений ринок пропозиції на первинці. Крім того, як забезпечувалось фінансування будівництва нових об’єктів? По-перше, шляхом власних коштів забудовників, по-друге, оборотних коштів й нарешті частково залучення кредитних ресурсів. Зараз всі три джерела практично не працюють й з’явилось додаткове навантаження на галузь: впровадження закону про захист прав інвесторів у будівництво, зокрема в частині механізму гарантійної частки для нового будівництва. Це додаткове навантаження на забудовника у зобов’язанні заморожування частини квартир (10%) в об’єкті, а їх продаж можливий тільки після здачі об’єкта в експлуатацію, – підкреслює Богдан Серотюк.

Ринок торговельної нерухомості стабілізується й матиме кращі перспективи ніж житловий сектор.

У портфелі InCo home, у власності фондів під управлінням компанії, невеликий обсяг комерційної нерухомості в Києві. На сьогодні це понад 5000 квадратних метрів, з яких 90% торговельних площ у FMCG секторі. Їх заповнюваність не змінилася, але у зв’язку із ситуацією, компанія на прохання орендаря пішла на зміну орендної ставки. Так, з 1 березня 2022 року вона була знижена до 4% від чистого обороту орендаря, а з 1 травня 2022 року склала 4,5% від чистого обороту орендаря.

– Один з інвестиційних проєктів компанії у секторі комерційної нерухомості – торговельний об’єкт у Солом’янському районі Києва, площею 9500 м.кв. перша черга будівництва якого стартувала в III кварталі 2020 року. Роботи на об’єкті продовжуються, проте терміни здачі в експлуатацію перенесені на I квартал 2023 року. На частину площі об’єкта (3500 м.кв.) підписано попередній договір оренди та потенційний орендар від своїх намірів не відмовився, зазначає Богдан Серотюк.

Які основні фактори впливатимуть на галузь нерухомості й будівництва.

В InCo home впевнені, що на перших місцях за впливом безумовно залишатимуться:

  • продовження бойових дій,

  • інфляція,

  • волатильність обмінного курсу,

  • рівень економічної активності.

Суттєвий вплив також матимуть рівень корупції, динаміка цін на сировинні товари, ризики банкрутства чи суттєвих фінансових труднощів забудовників та стан захисту прав кредиторів та інвесторів.

Виклики, з якими доводиться рахуватись в операційній діяльності, це проблеми логістики, зростання виробничих витрат, а також зниження купівельної спроможності, що вимагає скорочення та оптимізації затрат.

Ринок нерухомості – погляд у майбутнє

Про перспективу від трьох до десяти років в InCo home готові впевнено говорити вже сьогодні.

– Можливий вступ України до ЄС призведе до зміцнення економіки країни та її ринку нерухомості. Ще один важливий фактор, який слід враховувати при оцінці інвестицій в Україні та який може вплинути на ринок нерухомості в регіоні, – це розмір фінансової допомоги, яка надходить з країни Європи, США та великих приватних фондів. Очікувано, що пріоритетом в майбутньому стане забезпечення житлом, налагодження логістичних ланцюжків та відновлення критично важливої інфраструктури у країні, – прогнозує Роман Бєлік.

В InCo home зазначають, що один з потужних сигналів, який можливо пройшов малопоміченим й не для всіх його значення очевидно, це заява про співпрацю BlackRock Financial Markets Advisory та Міністерства економіки України.

– BlackRock FMA має наміри консультувати профільні інститути при розробці інвестиційної структури, щодо створення можливостей для участі як державних, так і приватних інвесторів у майбутній реконструкції та відновленні української економіки. BlackRock FMA – це світовий лідер в галузі управління інвестиціями, активами та управління ризиками й, якщо уряд чи профільне міністерство справді дослухається до його рекомендацій та імплементує їх, це дозволить з впевненим позитивом дивитись на українські ринки капіталу, – констатує Роман Бєлік.