fbpx

Підсумки ринку житлової нерухомості Києва у 2018 році: курс долара залишається головною змінною

Підсумки ринку житлової нерухомості Києва у 2018 році: курс долара залишається головною змінною

У 2018 році на первинному ринку нерухомості не виправдалися песимістичні прогнози та сценарії, а показники говорять про стабільність ситуації. Через зростання обсягу пропозиції й падіння попиту різко посилилася конкуренція, що хоч і незначно, але все ж відбилося на цінах в позитивну сторону для покупців. Попри очікування не оживила ринок іпотека. Поки монетарна політика, ситуація в економіці не призвели та не дають підстав сподіватися на зниження процентних ставок, а поточний їх рівень неприйнятний для сектора, тому істотного місця в структурі продажів іпотека не зайняла.

Такі підсумки року підбили в InCo home, на підставі результатів обсягів продажів за січень-листопад 2018 на десяти нових житлових комплексах, в будівництво яких інвестувала компанія.

Найрезультативнішим за рівнем продажів у 2018 році став жовтень. У другій осінній місяць продано рекордну кількість квадратних метрів житла — понад 11 тисяч. Найнижчим з продажу став червень, за який реалізовано 4915 метрів квадратних. За словами партнерів InCo home Романа Бєліка і Богдана Серотюка — це пояснюється сезонними коливаннями на ринку.

– Ми бачимо, що піковими були січень, серпень і жовтень. У 2018 році понад 60 тисяч метрів квадратних було продано по 100% передоплаті. Розстрочка від забудовника в структурі продажів зайняла близько 30% від загальної кількості угод, в минулому році цей показник був на рівні 39% за підсумками року. Навіть без даних за грудень вже можна сказати, що гіршим з продажу став другий квартал, — доповнив Роман Бєлік.

За твердженням партнера InCo home, введення військового стану кардинально на ринок і рівень продажів не вплинуло. Традиційно покупці рахують ціну нерухомості в доларах США, незалежно від валюти своїх заощаджень, коли ціна нерухомості в гривні не змінюється, а курс валюти росте, для клієнтів це автоматично означає здешевлення в доларовому еквіваленті й істотну економію на покупці.

– Ми спостерігали ірраціональну поведінку покупців, які при ухваленні рішення про покупку, компенсували ризики, пов’язані з військовим станом, додатковою вигодою, що можлива ​​завдяки різкому тимчасовому зниженню вартості нерухомості в валютному еквіваленті. Розрахунок був на те, що різкі коливання валютного курсу дозволять локально зафіксувати вигоду на рівні 3-5% коштом тимчасової різкої девальвації нацвалюти, і збеженням незмінною ціни на нерухомість. Спостерігаючи даний ефект серед переважної більшості покупців в жовтні, можна стверджувати, що на ринок в цілому військовий стан не вплинув. Так, є випадки скасування запланованих угод, але вони поодинокі, і в цілому останній квартал 2018 роки ми закінчимо на рівні I та III кварталів з обсягом продажів понад 25 тисяч метрів квадратних, — заявив Роман Бєлік.

Всього за 2018 рік без урахування грудневих продажів було реалізовано понад 86 тисяч метрів квадратних житла на первинному ринку.

– За 11 місяців цього року в порівнянні з 2017 роком в цілому, зростання продажів склало 25 відсотків, за підсумками всього 2018 року цей розрив збільшиться. За динамікою цін на житло з початку 2018 року в гривневому еквіваленті вартість квадратного метра має позитивну тенденцію зростання при стабільному рівні в доларовому еквіваленті, — додав партнер InCo home Богдан Серотюк.

Говорячи про середню ціну за метр квадратний на первинному ринку в Києві, в InCo home наводять як приклад один з інвестиційних проєктів компанії в сегменті економ, з об’ємом понад 16 тисяч квадратних метрів. По ньому на початку року при старті продажів, ціна за квадратний метр була 15900 гривень, поетапно, з ростом рівня готовності, ціна збільшилася 17400 гривень за квадратний метр.

– По бізнес-класу, показовий один з наших об’єктів інвестицій, з об’ємом житлової площі в 60 тисяч метрів квадратних, в якому з початку року ціна за метр квадратний була заставлена ​​на рівні 28200 гривень і не змінювалася протягом усього терміну продажів, — розповів Богдан Серотюк.

На рівні минулого року залишився і такий показник, як терміни експонування житла з моменту виставлення на продаж. При старті продажів, на етапі початку будівництва, інвестиційний фонд вирішує яку кількість квартир випустити в продаж, як правило, їх кількість обмежена — не більше 100.

– На прикладі по одному з наших об’єктів: за два тижні продажів, з моменту пропозиції перших квартир, на старті було продано 80 квартир — це звичний показник для житла економ-класу. По бізнес-класу, при тих же умовах, цей період подовжується до трьох-чотирьох місяців. Найтриваліший період з продажу — після здачі об’єкта в експлуатацію. Однокімнатні квартири виходять в продаж, коли стадія будівництва будинку вище 50%, в цей момент ціна за квадратний метр вище приблизно на 7% ніж стартова. В середньому, ми рахували, продається три квартири на добу, і ми розраховуємо поліпшити цей показник у 2019 році шляхом нових пропозицій, — підсумував Богдан Серотюк.