Очікуване від нового закону посилення відповідальності за незаконне будівництво навряд чи буде виправдано

До такого висновку прийшли фахівці InCo home, компанії з інвестицій у галузі будівництва. Підписаний в лютому Президентом України Закон 4733-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності», на думку фахівців компанії InCo home, приніс не тільки позитивні зміни в будівельну сферу, а й залишив ряд суперечностей. Крім того, законодавець не запропонував ефективного посилення відповідальності за незаконне будівництво.

Попри великі очікування щодо посилення відповідальності у сфері будівництва, цього так і не відбулося, а розмір штрафів за порушення містобудівного законодавства змінився не дуже істотно.

– Насправді, виросли штрафні санкції за порушення при будівництві об’єктів, які тепер належать до класу незначних наслідків. Найбільший штраф для замовників такого будівництва поки становить 36 мінімальних заробітних плат (понад 115 тисяч гривень). При цьому для вчорашніх IV – V категорій складності, які тепер вважаються класами середніх і значних наслідків, розмір відповідальності практично не змінився, — каже Юрій Сокольницький, керуючий партнер компанії InCohome.

Сьогодні основні вимоги суспільства стосуються не стільки категорій і класів, а відповіді на питання, що робити з хаотичною або незаконною забудовою.

За словами керуючого партнера InCo home, зміни разом з чинними нормами дають не так багато інструментів для боротьби з порушниками, фактично залишаючи два — штраф або припис про усунення порушень.

– При цьому для десятків уже готових незаконних забудов і сотень ошуканих інвесторів таке регулювання не можна назвати вдалим рецептом. Боротьбу з незаконним будівництвом потрібно починати з основного закону галузі, не обмежуючись вигадуванням нових санкцій. Світова практика знає хороші приклади такого регулювання: страхування будівництва, внесення попередньої застави в казну муніципалітету, поетапний контроль і узгодження кожного з етапів будівництва, — наводить приклади Юрій Сокольницький.

До суперечливих норм нового закону фахівці компанії віднесли зокрема скасування обов’язкової експертизи об’єктів, що будуються на територіях зі складними інженерно-геологічними та техногенними умовами.

– Ми бачимо, що з прийняттям нового закону, як і раніше заплутаною категорією залишається розмежування понять «замовник» і «забудовник». Це дає широке поле для зловживань в документації, підміни понять, а іноді й обману споживачів та уникнення відповідальності. Також проблемою можна вважати недостатнє регулювання договорів про спільну діяльність, на підставі яких часто ведеться будівництво. Однак, попри прогалини в законодавстві, такі договори завжди є єдиною можливою правовою моделлю, — зазначає керуючий партнер.

Безсумнівним досягненням можна вважати скасування інституту декларації про початок будівельних робіт для об’єктів з незначними наслідками, які раніше належали до I-II категорії складності (це, кажучи простою мовою, більшість приватних будинків, котеджів, гаражів і інших малоповерхових об’єктів).

Що стосується об’єктів, які раніше належали до III категорії складності, відтепер вони будуть вимагати дозволу. Раніше всі об’єкти будівництва, які проходили по III категорії складності проходили через декларації (про початок будівельних робіт і про готовність до експлуатації), не потрібно було проходити експертизу проєкту та отримувати дозвіл на будівництво. А зараз ця категорія потрапляє під отримання дозволів (експертиза, дозволу, акт введення в експлуатацію) та інше.

– Існує думка, що III категорія складності свого часу була пролобійована штучно, з метою виведення з-під початкового контролю ДАБІ значної кількості об’єктів житлового будівництва. Учасникам ринку нерухомості добре відомий «лайфхак», який дозволяв віднести до III категорії навіть надпотужні житлові забудови на сотні й тисячі квартир (наприклад, розбивка житлових комплексів на окремі будинки), – говорить Сергій Трофимчук, керівник служби контролю капітальних інвестицій компанії InCohome.

Однією з найбільш позитивних змін, в компанії називають чітко прописані умови отримання містобудівних умов і обмежень, тепер є вичерпний перелік документів, які замовник повинен подати та вичерпний перелік підстав для відмови.

– Але певний клас відповідальності може бути поставлений під сумнів органами що контролють у сфері містобудування, а такі повноваження наглядових органів безумовно залишають поле для корупції, — зазначив Сергій Трофимчук.