Новий закон про захист прав інвесторів у нерухомість: як зміниться ринок

Зміст:

• Захист прав інвесторів на первинному ринку нерухомості
• Що змінюється для покупця
• Ринок стане більш відкритим?
• Що зміниться для інвестиційного ринку нерухомості та посилення ролі його учасників

Захист прав інвесторів на первинному ринку нерухомості

Вже з жовтня цього року правила на ринку нерухомості кардинально зміняться. З цього моменту почне діяти Закон “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому”. Основною метою майбутніх змін автори та прихильники документа називали захист прав інвесторів на первинному ринку. Нововведення не торкнуться раніше укладених інвестиційних угод та тих об’єктів нерухомості, дозвіл на будівництво яких отримано до жовтня 2022 року.

В Україні немає точної статистики, скільки людей постраждало від махінацій під час будівництва первинного житла у випадках недобудов, подвійного продажу та іншого. За різними оцінками громадських організацій, це можуть бути не менше 200 тисяч людей. У 2022 році в регіонах мала пройти інвентаризація всіх об’єктів незавершеного житлового будівництва, але в умовах воєнного стану невідомо, чи зможуть виконати цю роботу чиновники на місцях та профільне міністерство. За даними обласних адміністрацій на кінець 2019 року, в Україні вважалися проблемними 150 об’єктів житлового будівництва. Питання боротьби з несумлінними забудовниками та зниження ризиків для інвесторів назріло вже давно, а на прийняття цільового документа пішло півтора року.

Говорячи про головні новації ухваленого закону в InCo home зазначають, що майбутній об’єкт нерухомості набуває формальних характеристик об’єкта, що фізично існує, а інвестор отримує права повноцінного власника.

– Якщо говорити про об’єкт та його новий статус, зараз інвестор придбавши нерухомість на етапі будівництва, який би вид договору не укладався, в більшості випадків це буде договір про наміри, а постачання товару, тобто майбутнього об’єкта нерухомості, відкладено. Продавець та покупець фіксують зобов’язання передачі об’єкта в майбутньому або укладення договору купівлі-продажу з моменту здачі об’єкта в експлуатацію, – пояснює Богдан Серотюк, співвласник та партнер InCo home.

Що змінюється для покупця

У інвестора з’являється можливість стати власником майбутнього об’єкта нерухомості, уклавши договір купівлі-продажу на будь-якому з етапів будівництва. Незалежно від обраного механізму: прямий договір купівлі-продажу, участь у фонді фінансування будівництва або через цільові корпоративні облігації, це не змінює суті. Мовою законодавця: покупець набуває спеціального майнового права на об’єкт, яке підлягає реєстрації у держреєстрі прав на нерухоме майно і на нього поширюються гарантії захисту прав власності. У результаті це, наприклад, відкриває нові можливості для отримання іпотеки на первинному ринку, тому що з’являється такий вид заставного майна, як майбутній об’єкт нерухомості.

За словами Богдана Серотюка, ще одна істотна зміна: покупець об’єкта нерухомості тепер може продати його до введення в експлуатацію без дозволу забудовника. Популярна серед інвесторів первинного житла переуступка була не завжди можливою чи просто невигідною.

– У деяких випадках забудовник прямо забороняв такий вид перепродажу. А іноді вартість доплати при переуступці у вигляді комісії забудовнику високого відсотка вартості житла, нівелювала всі вигоди від такої угоди. Тепер за умови, що перший покупець первинки виплатив будівельній компанії всю суму за об’єкт за договором, на нього ці обмеження більше не розповсюджуються, – заявив співвласник та партнер InCo home.

Також покупці квартир у новобудовах отримали право на розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування коштів за порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта більш ніж на пів року. Щоправда, із застереженнями, крім випадків форс-мажору або якщо терміни зрушилися на період оскарження рішень держорганів, які впливають на термін прийняття об’єкта в експлуатацію.

– За новим законом у договорі купівлі-продажу продавець зобов’язується під’єднати об’єкт до інженерних мереж на стадії закінченого будівництва, тобто до прийняття в експлуатацію. До речі, саме на цьому етапі забудовники нерідко стикаються з перешкодами. Тож це застереження про оскарження рішень держорганів може стати популярним. Щоб змінити цю практику та спекуляції, потрібні зміни у системі взаємин забудовник — держструктура, – упевнений Богдан Серотюк.

Говорячи про недостатню надійність та ефективність введених механізмів захисту інвесторів погоджується зі своїм бізнес-партнером Роман Бєлік, співвласник та партнер InCo home.

За його словами, ключовий механізм захисту інвесторів від недобудови у новому законі виписано як гарантійну частину будівництва об’єкта. Тепер забудовник повинен буде «заморозити» частину квартир в об’єкті (який відсоток ще має визначити Кабмін) і зможе відкрити їх продаж тільки після здачі об’єкта в експлуатацію. Фінансувати будівництво гарантійної частини будівельна компанія може виключно власним коштом. Передбачається, що якщо об’єкт перейде до категорії проблемних недобудов, то коштом продажу гарантійної частини його добудують.

– Це добрий механізм, направлений на захист прав інвесторів, але навряд чи достатній. Наприклад, за аналогією з банківською системою, де за вкладом людині гарантовано можливість його отримання у разі банкрутства банку, завдяки спецфондам, створюваних банками за участю держави. Без страхування відповідальності забудовника та майбутнього об’єкта на користь покупця, незрозуміло як інвесторам житла гарантувати відшкодування вкладених у таке будівництво коштів, – стверджує Роман Бєлік.

Ринок стане більш відкритим?

Одне з обговорюваних нововведень — обов’язок галузевих компаній, що беруть участь у будівництві (забудовника, девелопера тощо), розкривати інформацію про продаж. Вони будуть зобов’язані публікувати на своїх сайтах дані про продані й вільні об’єкти, що будуються, перелік яких ще повинен буде визначити Кабмін.

Дані про кількість проданих квартир впливають на поведінку покупця: якщо продається мало, в інвестора можуть виникнути сумніви щодо привабливості та надійності об’єкта.

На ринку лунали побоювання, що покупець може помилково оцінити високі продажі як гарантію фінансової забезпеченості будівництва. Тому, що у ситуації коли всі квартири в об’єкті, що будується, продані, а, наприклад, зростання цін на будматеріали призвело до подорожчання квадратних метрів, якраз зростає ризик недобудови. Отриманих раніше грошей для закінчення будівництва не вистачає.

На думку Богдана Серотюка, цього не станеться.

– Сьогодні й, впевнений, ця практика залишиться, компанія забудовник не виставляє на продаж усі квартири одномоментно. По-перше, це не вигідно. По-друге, перевищення пропозиції над попитом впливає на ціни та нарешті бізнес зацікавлений у прибутку (а чим вища готовність, тим вища ціна квадратного метра). Компанія планує свої витрати на будівництво і не робить цього у відриві від плану продажів, – зазначає співвласник та партнер InCo home.

Що зміниться для інвестиційного ринку нерухомості та посилення ролі його учасників

Відбудуться зміни й у звичних механізмах фінансування будівництва щодо залучення капіталу. У Законі “Про інвестиційну діяльність” з 2010 року діяла норма про інвестування та фінансування житлового будівництва виключно через конкретні види фондів (фінансування будівництва та операцій з нерухомістю), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також випуск цільових корпоративних облігацій. Тепер її виключено. Всі ці можливості перекочували до нового закону, щодо особливостей залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна. Інструменти у вигляді фондів та цільових корпоративних облігацій збереглися, а ось пряма згадка інститутів спільного інвестування зникла з переліку.

На думку Романа Бєліка, це не означає, що ІСІ як інвестиційний механізм піде.

– З новим законом до активів інститутів спільного інвестування додалися об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні майнові права на них. Тому можна стверджувати, що як учасник первинного ринку нерухомості ІСІ залишаються досить ефективним і, як і раніше, надійним інструментом, – упевнений Роман Бєлік.

Як зазначає Богдан Серотюк, на ринку з’являється нове визначення для учасників інвестиційного бізнесу у сфері нерухомості – девелопер будівництва. За законом ця юрособа, яка за договором із замовником будівництва, забезпечує організацію фінансування або лише фінансування будівництва об’єкта.

– Саме за девелопером тепер за домовленістю із забудовником проходить первинна держреєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, що дає право першого продажу кінцевому покупцю. У результаті для сумлінних учасників ринку посилення вимог та зобов’язань точно додасть роботи, а ось як спрацюють нові механізми проти махінацій на ринку покаже час, – наголошує співвласник та партнер InCo home.