Нерухомість коронавірусного періоду. Чого чекати від ринку житла у 2020 році

Для ринку первинної нерухомості “карантинна криза” може закінчитися очищенням, подібним до того, яке пережив банківський сектор. Прогнози й очікування від учасників ринку. На думку InCo home ситуація, що склалась виступає стрес-тестом для галузі, очищує ринок житла від ненадійних компаній. Символ криз в Україні — заморожені будівництва. Чи стане їх більше після закінчення карантину і чого чекати від ринку житлової нерухомості в кризовому 2020 року розповів журнал Фокус.

На тлі зупиненого метро, ​​закритих торгових і бізнес-центрів одним з небагатьох осередків активності в українських містах виявилися будмайданчики. За те, щоб працювати під час пандемії, будівельним компаніям довелося повоювати.

“Після посилення карантину на початку квітня в Києві почалися рейди Нацполіціі, Нацгвардії та міських служб, які вимагали зупинити роботу будівництв як громадських місць і виписували штрафи”, – розповідає Ігор Райков, директор з виробництва компанії SAGA Development.

Для розв’язання питання, за його словами, підприємці звернулися до Конфедерації будівельників, яка направила в Кабмін прохання уточнити правила роботи будіндустрії в умовах карантину. У підсумку галузі дозволили працювати в штатному режимі з використанням заходів безпеки. Але на цьому проблеми не закінчилися. Одна з них — доставлення будівельників до місця роботи через зупинку громадського транспорту. Забудовникам довелося самостійно налагоджувати підвезення і розвезення будівельників, що поряд з купівлею засобів для дезінфекції і масок призвело до близько 200 тис. грн додаткових витрат в місяць для кожного будмайданчика.

Третьою проблемою стала неможливість ввезти в Україну замовлених й вже оплачені товари з окремих частин Європи — Німеччини й особливо Північної Італії, де всі заводи та склади тривалий час стояли опечатаними. Йдеться про специфічні матеріали: клінкерну плитку, фальці для покрівлі, керамограніт й алюмінієви панелі. З ослабленням карантинних обмежень ситуація вирівнялася, і з початку червня всі матеріали поставляються в термін.

Ринок житла без покупців

За масштабами наслідків технічні складності, пов’язані з карантинними обмеженнями, навряд чи зрівняються з різким зниженням попиту на квартири. У розпал карантину житло в новобудовах практично перестали купувати. За оцінками промислово-будівельної групи «Ковальська», в цей період більшість забудовників зафіксували падіння попиту на житло на 40-80%. Наприклад, в SAGA Development, за словами Володимира Даниленка, комерційного директора компанії, в березні кількість угод склала 85% від рівня лютого, а у квітні цей показник впав до 60% від докарантинного рівня.

За словами Анжеліки Саакян, директора з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza, тривалий карантин вплинув не тільки на загальний рівень продажів, який скоротився на 70% в об’єктах економ-класу і на 15% – в найбільш популярних проєктах. Упав інтерес до покупок і на початкових стадіях будівництва. За підсумками чотирьох місяців 2020 року, кількість квартир, придбаних на етапі котловану, скоротилося на 35%.

Падіння попиту, судячи з усього, пов’язано з тим, що потенційні покупці в ситуації невизначеності воліють витрачати заощадження на підтримку сім’ї та свого бізнесу, а не заморожувати кошти в далеко не найбільш ліквідному активі. Тобто відкладені на покупку житла гроші багато тепер проїдають.

Негативний вплив на покупців та ринок житла мали обмеження мобільності через рекомендації залишатися вдома і заборона працювати відділам продажів на об’єктах. Житло — не той товар, який люди готові купувати наосліп. Щоб хоч якось стимулювати продажі, будівельні компанії налагоджували онлайн-комунікації з покупцями, пропонували гнучкі умови розстрочок і пробували грати на курсі валют.

За словами Даниленка, багато забудовників, у яких ціноутворення в доларі, зафіксували на своїх об’єктах курс на 8-10% нижче офіційного, що зумовило зниження середньої гривневої ціни на 7%. Особливу вигоду в такій ситуації витягають власники доларових заощаджень, які можуть продати валюту за ринковим курсом, а квадратні метри оплатити за акційним.

Наскільки вдалими були хитрощі забудовників, говорити рано. Але вже з другої половини травня опитані Фокусом експерти відзначили деяке пожвавлення на ринку. За словами Богдана Серотюка, співвласника і партнера компанії InCo home, зростання продажів в травні в порівнянні з квітнем склав близько 45%. У SAGA Development заявляють, що за підсумками травня продажі досягли 90-95% від докарантинного рівня і відповідають показникам аналогічного періоду минулого року.

Відділ продажів компанії “Ковальська” в травні зовсім перевиконав план на 30%. За їх спостереженнями, покупці, які зважилися в цей період укласти угоду, купували квартири для життя, а не в інвестиційних цілях. По всій видимості, спрацював ефект відкладеного попиту, дія якого скоро закінчиться. Адже криза в економіці, за найоптимістичнішими прогнозами, триватиме до четвертого кварталу 2020 року, а ринок нерухомості традиційно дуже чутливо реагує на рецесію в країні.

Стимулом для розвитку будівельної галузі могла б стати масова доступна іпотека не дорожче 8-10% річних. Але, не дивлячись на зниження облікової ставки НБУ до 6% річних, банки не поспішають виходити з вигідними пропозиціями для покупців житла.

“Без реального здешевлення ресурсів, цільової держпрограми підтримки банків, що видають іпотеку, і комплексного перегляду вимог до потенційних позичальників запустити ринок [іпотечного кредитування] у 2020 році буде проблематично”, – вважає Ольга Пилипенко, директор зі стратегії та розвитку ПБГ “Ковальська”.

У цій компанії очікують, що масова іпотека під 8-10% стане можливою не раніше 2022 року.

Ринок житла та час довгобудів

Через описаний вище букет проблем будувати колишніми темпами в умовах карантину могли тільки великі забудовники з надійною фінансовою подушкою. За оцінками Олександра Ізарова, керівника проєкту RUSANIV RESIDENCE, частка таких компаній на ринку становить не більше 15-17% від обсягу житла, що будується. Схоже ці об’єкти добудують без затримок, чого не скажеш про 50% ЖК, будівництво яких, за інформацією Ізварова, повністю або частково стояло на паузі.

За оцінками ПБГ “Ковальська”, в Києві та Київській області під час активної фази карантину пригальмували будівництво близько 50 житлових комплексів. Через вимушений простій компаніям довелося розпускати персонал, що призведе до проблем з відновленням роботи. Як пояснює Серотюк, відновлення будівництва після його припинення вимагає колосальних витрат часу і коштів (іноді до 10% від собівартості будівництва).

“Цю тенденцію [зупинки будівництва] ми побачили не тільки як учасник будівельного ринку, але і як виробник і постачальник будматеріалів — у квітні попит на основну продукцію групи (бетон, залізобетон і тротуарну плитку) знизився на 15-40% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року “, – розповідає Пилипенко.

У травні, судячи зі збільшення обороту продажів будматеріалів, столичні забудовники стали поступово відновлювати роботу. Однак проблеми весни 2020 роки навряд чи пройдуть безслідно для всіх. Одним з негативних наслідків карантину, очевидно, стане уповільнення темпів будівництва. За прогнозами Ізарова, у 2020 році терміни введення житла, що будується в експлуатацію можуть збільшитися в середньому на три-шість місяців. У більш ніж 20% об’єктів здача зміститься на три-чотири місяці, у 25% – на пів року і більше, у 20-25% – на 9-12 місяців і ще в 15% будівництво затягнеться на рік і більше.

“Сьогодні існує великий ризик появи нових довгобудів. Мінімум 60-70 незавершених об’єктів (які фінансуються коштом інвесторів або мають проблеми з законністю будівництва) знаходяться в зоні підвищеного ризику”, – попереджає Ізварова.

Для запобігання появи довгобудів співрозмовник Фокуса пропонує Кабміну розробити та впровадити держпрограму короткострокового кредитування на один-два роки під 3-5% на завершення житлового будівництва. Однак про подібні ініціативи для сумлінних забудовників, які зіштовхнулися з проблемами, поки нічого не чутно.

Природний відбір

Затримка введення житла в експлуатацію — не серйозна проблема для ринку. На думку Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, падіння доходів більшості громадян, вичікувальна позиція потенційних покупців і, як наслідок, істотне зниження попиту приведуть не тільки до уповільнення темпів будівництва, а й до банкрутства окремих забудовників. В результаті столицю може “прикрасити” нове покоління недобудов, а тисячі інвесторів так і не отримають свого житла.

Втім, було б несправедливо списати подібне явище в будівельній галузі тільки на карантин. Адже, як нагадує Костянтин Олійник, ще до початку епідемії зупинилося будівництво більшості проєктів у таких великих столичних забудовників, як “Укрбуд”, “Аркада”, Stolitsa, які сукупно контролюють близько 40% ринку. А введення карантину тільки посилило цю негативну тенденцію.

Проблемні будівництва — від вищеназваних недавніх прецедентів до відомих будівельних пірамід минулих років, таких як “Еліта-Центр” і “Уко Груп” скандального забудовника Анатолія Войцеховського, — вчать покупців звертати увагу на репутацію забудовників. Відповідно, попит перерозподіляється в сторону перевірених компаній, які вже пережили не одну кризу і ввели в експлуатацію десятки масштабних об’єктів.

Саакян не виключає, що до кінця 2020 року з ринку підуть до третини компаній, які на цей час будують до 25% всіх об’єктів.

“Ситуація, що склалася виступає стрес-тестом для галузі, очищує ринок від ненадійних компаній з низьким запасом міцності та високоризиковою моделлю бізнесу”, – узагальнює Богдан Серотюк.

Тобто для будівельного ринку “карантинна криза” може закінчитися очищенням, подібним до того, яке банківський сектор пережив у 2014-2015 роках. Однак інвестиції в нерухомість не застраховані, на відміну від банківських вкладів до 200 тис. грн, які в разі банкрутств фінустанов компенсує Фонд гарантування вкладів фізосіб. Тому при такому сценарії втрати інвесторів будуть неминучі.

Через відсів гравців, головною конкурентною перевагою яких виступала дешевизна житла, вже зараз створюється враження про подорожчання столичних новобудов при фактичній стабільності цін забудовників.

“З огляду на нетривіальну архітектуру і технології (панорамне скління, фасадні системи та інше), резерв для зниження ціни майже відсутній. А концентрація в передмісті недорогого житла (в середньому 14,4 тис. грн ($ 540) за кв. м. в класах економ і комфорт) веде до зростання мінімального цінового порога в столиці “, – зазначає Олійник.

Нові віяння

Яким буде посткарантинний ринок нерухомості, прогнозувати складно. Позиція його операторів вичікувальна. За спостереженнями Серотюка, на сьогодні забудовники воліють добудовувати розпочате раніше, готувати технічні та дозвільні документи, але активно в процес нового будівництва не інвестувати. Тому запуск нових проєктів відбудеться вже після прояснення нових тенденцій на ринку, для чого доведеться дочекатися завершення карантину і побачити перспективу виходу з кризи.

Різкої зміни цін за умови відносної курсової стабільності до кінця 2020 року опитані Фокусом експерти не очікують. Теперішні ціни встановлені ще в січні 2019 року, і в них був закладений курс у 27-28 UAH / USD. Тому поки у забудовників немає видимих ​​причин міняти цінники, мотивуючи цей крок девальвацією гривні.

“Але якщо до кінця року знову відбудеться відчутний стрибок курсу, забудовники можуть зіткнутися зі збільшенням витрат на будматеріали та зарплати. Тоді індексація цін у гривні неминуча”, – продовжує Пилипенко.

Таким порогом Саакян вважає курс 29-30 UAH / USD. Але при стабільному валютному ринку середня вартість квадратного метра житла в київських новобудовах у 2020 році буде коливатися біля позначки 25 тис. грн, або $ 940.

Не виключено, що після епідемії коронавірусу кам’яні джунглі густонаселених масивів і колись модні смарт-квартири, придатні виключно для ночівлі, почнуть втрачати привабливість для потенційних покупців житла. Судячи з усього, досвід роботи з дому і цілодобового перебування всієї родини в чотирьох стінах для багатьох змінить уявлення про комфорт.

“Покупці будуть більше звертати увагу на інфраструктуру, рекреаційні зони та водойми поблизу, організацію внутрішнього простору квартир, достатність місця для всіх членів сім’ї, наявність загальних зон, відкритих балконів, терас і експлуатованих покрівель”, – говорить Даниленко.

На підтвердження свого припущення співрозмовник Фокуса розповів про істотне зміщення попиту у квітні – травні в бік одного з проєктів компанії, розташованого поруч з рекреаційною зоною, лісом і озером. Продажі в цьому житловому комплексі в період карантину в три рази перевищили докризові показники.

“Ймовірно, ми станемо свідками революційного розвороту споживчих переваг у бік деурбанізації. Схоже, настає час садиб, котеджів, таунхаусів, вілл і дач”, – робить висновок Роман Бєлік, співвласник і партнер InCo home.

Тому не можна виключати, що забудовникам незабаром зовсім доведеться переглядати свої підходи й шукати нові формати.

Джерело Фокус