fbpx

Кровні метри. Чи варто купувати квартиру до виборів

Кровні метри. Чи варто купувати квартиру до виборів

Що відбувається з цінами на столичне житло і чого очікувати від ринку нерухомості в найближчій перспективі.

Перед потенційними покупцями житла в Києві сьогодні відкривається величезний вибір. Тільки на порталі Address.ua у вересні було розміщено близько 10,5 тис. оголошень про продаж столичних квартир на вторинному ринку і 4,1 тис. – на первинному.

Знайти покупця на все це житло не так вже й просто. За оцінками InCo home, інвесткомпаній на ринку нерухомості, пропозиція квартир на первинному ринку в сегментах “економ” і “комфорт” у два рази перевищує попит. На вторинному ринку розрив між пропозицією і попитом ще масштабніше.

Покупці сьогодні переорієнтовуються на новобудови. За інформацією Костянтина Олійника, заступника керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, більшість угод купівлі-продажу квартир (близько 70%) припадає на первинний ринок.

“Первинний ринок пропонує покупцям одну незаперечну перевагу — можливість придбання квартири в розстрочку, що, в умовах дефіциту значних запасів валюти у населення і практично повної відсутності банківського кредитування, робить покупку квартири від забудовника більш реалістичною”, – пояснює тенденцію Олійник.

За даними порталу Address.ua, у вересні 2018 року попит на первинну і вторинну нерухомість розділився навпіл. “З початку року і до серпня ми спостерігали більший інтерес до первинної нерухомості, але потім ситуація трохи змінилася”, – уточнюють в Address.ua.

З огляду на перерозподіл попиту в бік новобудов, продати стару квартиру стає все складніше. В окремі місяці 2018 роки кількість оголошень на порталі Address.ua про продаж вторинного житла досягало 30 тис., При цьому відвідувачі порталу частіше переглядали оголошення про реалізацію нових квартир.

Старість не в ціні

Через відчутний дисбаланс попиту та пропозиції старі квартири продовжують дешевшати. “На вторинному ринку ціна нерухомості знижується як в гривневому так і в доларовому еквіваленті, особливо це стосується житла, введеного в експлуатацію до 2000 року”, – говорить партнер InCo home Богдан Серотюк.

Статистика порталу Address.ua підтверджує цю тенденцію. У січні 2018 року медіанна ціна представлених в базі даних квартир на вторинному ринку Києва склала $ 1079, а за підсумками вересня опустилася до $ 1039 (на 3,7%). З огляду на те, що в січні 2018 року курс гривні до долара, як і зараз, становив близько 28 UAH / USD, можна констатувати, що ціна в гривні змінилася аналогічним чином.

На первинному ринку проявилася протилежна тенденція. -“З початку року ціна квадратного метра в новобудовах зростає і в гривні, і в доларі, і з початком осені ця тенденція посилилася, — говорить генеральний директор SAGA Development Андрій Вавриш. – Якщо зростання цін у гривні можна пов’язати з волатильністю національної валюти, то підвищення доларових цін говорить про об’єктивні причини подорожчання житла “.

У їх числі Вавриш називає зростання вартості підрядних робіт через підвищення зарплат будівельників на тлі відтоку робочих в Європу, скорочення пропозиції через незначної кількості нових об’єктів, а також підвищення якості проєктів і зміщення пропозиції в бік комфорт-класу.

Кількість виставлених на продаж об’єктів економ-класу скорочується. “Структура пропозиції новобудов на ринку змінилася — переважає житло класів “комфорт” і “бізнес”, – зазначає Ольга Соловей, керуючий партнер URE club. Тобто, дешевого житла в продажу стало менше, внаслідок чого середня ціна по ринку підвищилася.

За даними порталу Address.ua, ціна квадратного метра в новобудовах з початку року в доларовому еквіваленті виросла на 1,1% – майже до $ 800.

Гнучка вартість

На вторинному ринку термін продажу квартири залежить від адекватності цінових очікувань продавця і його готовності до торгу. Незговірливі власники можуть чекати покупців роками, щоб потім прибрати свою пропозицію до кращих часів.

Тим, хто хоче продати квартиру швидше, покупці цілком можуть диктувати свої умови. Як відзначають рієлтори, навіть при продажу ходових квартир з хорошим ремонтом власникам доводиться поступатися до 5%. Якщо житло не в кращому стані або його хочуть продати терміново, щасливим покупцям вдається виторгувати до 20%.

Перед покупкою житла на вторинному ринку варто поцікавитися рівнем оплати комунальних послуг. Як раніше Фокусу розповіли в “Асоціації енергетичних аудиторів України” в будівлях, які не відповідають сучасним вимогам до енергоефективності, платежі за тепло можуть бути у 2-3 рази вище, ніж в сучасних будинках. Тобто, вигоду від знижки, яку вдасться виторгувати, можна помножити на нуль внаслідок підвищених витрат на комуналку в наступні роки.
Вартість житла на первинному ринку традиційно залежить від стадії готовності об’єкта. Найвища ціна, як правило, встановлюється на етапі отримання сертифікату про готовність будинку. Згідно з поясненнями начальника відділу продажів компанії InCo home Тетяни Сендзюк, у деяких будівельних компаній від етапу котловану до здачі об’єкта в експлуатацію ціна за квадратний метр поступово зросте на 10-13%. Інші компанії встановлюють дуже низьку ціну на самому початку будівництва, а потім різко та значно її підвищують. Як пояснює Андрій Вавриш, цінова динаміка може залежати й від рівня продажів — чим краще розкуповують квартири, тим швидше ростуть ціни.

За спостереженнями Ольги Соловей, на ринку з’явилося багато масштабних проєктів, де передбачається будівництво чергами протягом декількох років, що відбивається на ціновій політиці забудовників. У приклад співрозмовниця Фокуса призводить житлові комплекси Файна-таун, Республіка, Нивки-сіті, Рибальський, Світло-парк і т. Д.

Стартова ціна в перших чергах таких комплексів, як правило, сама низька. По кроках реалізації проєкту, на етапі початку продажів кожної нової черги, стартова вартість буде все вище і вище. Однак у перевагах ранньої покупки в масштабних комплексах є темна сторона — після здачі будинку в експлуатацію ще кілька років, фактично, доведеться жити на будівництві.

Підбираючи житло на первинному ринку, також варто побоюватися демпінгових цін, які, як правило, красномовно натякають на проблеми з проєктом. Потрібно розуміти, що забудовники не можуть продавати квартири нижче собівартості, яка, за даними Мінрегіонбуду, станом на 1 січня 2018 року в Києві склала близько 13 тис. грн.

“Цей показник не враховує втрати на місцях громадського користування, вартість набуття земельної ділянки, організацію роботи відділу продажів, маркетингове просування комплексу і т. д., – коментує Костянтин Олійник. – Відповідно, ціна продажу формується з повної собівартості будівництва і мінімально допустимої прибутковості для інвестора “. З цього випливає, що в Києві квадратний метр житла в новобудовах навряд чи може коштувати менш як 16 тис. грн.

Купувати чи вичікувати

Найвигідніше час для покупки нерухомості — період, коли ринок намацав дно і далі ціни вже не будуть знижуватися. Однак серед опитаних Фокусом експертів думки про те, чи наступив уже цей момент, розділилися.

“Ми входимо в період зростання цін, що пов’язано з ростом ВВП і купівельної спроможності населення”, – вважає Андрій Вавриш з SAGA Development. Також, на його думку, драйвером зростання цін може стати іпотека в разі підвищення її доступності. Тобто, розширення пропозиції іпотечних програм за прийнятною ставкою варто розглядати як сигнал для купівлі нерухомості. Адже після цього ціни можуть злетіти.

“У гривні нерухомість точно буде дорожчати, а в доларовому еквіваленті можна очікувати падіння, — прогнозує Богдан Серотюк з InCo home. – Тому заощадження в гривні краще вкласти в нерухомість сьогодні, а ось для іноземної валюти політика “вичікування” може бути ефективною “.

На думку Серотюка, для покупки житла з метою подальшого перепродажу зараз не найкращий час, бо ринок ще не намацав свого дна. “Ми очікуємо спад і зростання розриву між попитом і пропозицією, в сторону збільшення останнього, — пояснює він. – Відповідно до наших оцінок ринок знаходиться в стадії перенасичення, за яким зазвичай слід рецесія, очікувана тривалість якої може скласти два роки”.

Ще одна причина ризику для покупців нерухомості пов’язаний з майбутніми президентськими й парламентськими виборами в Україні й можливою зміною влади. “В Україні вибори найчастіше призводять до змін розставлення сил в політичній еліті, що тягне коригування в основних галузях, в тому числі й в будівництві, — підкреслює Костянтин Олійник з UTG. – При істотній зміні політичного курсу вірогідна поява нових гравців ринку і скорочення частки наявних, що може привести до уповільнення темпів будівництва, затягування термінів введення в експлуатацію і навіть до повної зупинки активності на майданчиках “.

Сьогодні можна купувати житло для власного проживання в новобудовах з високим ступенем готовності. Якщо гострої потреби в житлі немає — з такою покупкою цілком можна почекати. Квартири в будинках радянської будівлі при необхідності краще продавати зараз. Їх вартість буде і далі знижуватися в міру насичення ринку більш якісної нерухомості.

Джерело: Фокус focus.ua