Інвестування в нерухомість: 4 базових інструментів оцінки

Житлова нерухомість залишається відмінним інструментом для вкладення коштів. Приймаючи рішення та вибираючи інвестування в нерухомість, корисно пам’ятати про декілька відносно простих способах визначення, наскільки справедлива заявлена ціна об’єкта й адекватна пропозиція.

Нижче кілька критеріїв, користуючись якими можна уникнути покупок на так званих бульбашках, коли нерухомість переоцінена або близька до цього:

Співвідношення ціни та орендної плати (або прибутковості)
Відносні ціни
Доступність
Ціна об’єкту до вартості будівництва

Так скільки має коштувати нерухомість?

Нерухомість варто розглядати з точки зору активу, що приносить прибуток (особливо якщо об’єкт купується не для проживання, а володіння для здачі в оренду).
У сучасному світі найбільш повний набір підходів, як оцінювати такі активи, був розроблений у зв’язку з фондовим ринком. Вартість акції – це її чиста поточна вартість, тобто вартість всіх очікуваних майбутніх доходів від акції, знижених з урахуванням ризику, фінансових витрат і тимчасового вподобання. Оскільки ніхто не знає, які ризики та інше, фондові аналітики вдаються до практичних відпрацьованих правил.

Інвестування в нерухомість і інструмент оцінки: співвідношення ціни до оренди.

На фондовому ринку популярне емпіричне правило включає співвідношення ціни й прибутку, яке вимірює, наскільки високий чистий прибуток компанії щодо ціни акцій. Для звичайної компанії співвідношення ціни до прибутку від 9 до 18 вважається нормальним. Все, що вище, вважається високим. Наприклад, умовно актив оцінюється в 500 у.о, а чистий прибуток на одну придбану акцію дорівнює 30 у.о. Значить, коефіцієнт «ціна/прибуток на акцію» буде дорівнює 16. У підсумку, придбана акція повністю окупиться через 16 років. В якості альтернативи, нормальною вважається прибутковість акцій компанії від 5,5% до 10%.

Оскільки можна очікувати, що потік майбутніх доходів буде вище для компанії, яка швидко зростає, можна вважати нормальним, щоб «акції зростання» оцінювалися у 20 або 30 разів більше прибутку.

Те ж і на ринку житла. Те, що зазвичай вважається розумним на цьому ринку, аналогічно тому, що вважається розумним на фондовому ринку, хоча зазвичай очікується, що прибутковість житлової нерухомості буде трохи нижче, можливо, тому, що вартість будинку з часом знецінюється менше, ніж активи типової компанії. Співвідношення ціна/орендна плата – це житлова паралель до співвідношення ціна/дохід.

У деяких випадках відносно низькі поточні доходи можуть бути прийнятними, коли:

очікується значне майбутнє зростання вартості, наприклад, земля на невідкритому, але красивому пляжі;
житло розташоване в районі, інфраструктура якого активно модернізується (згадаємо, який ефект зростання цін, отримала нерухомість в київському мікрорайоні Виноградар з початком будівництва тут двох нових станцій метро);
земля в районі з високими темпами зростання.

Звичайний покупець нерухомості може думати, що необхідність оцінки не відповідає його головній турботі – простому бажанням жити у своєму будинку. Чому ж він повинен оцінювати інвестування в нерухомість за доходами від оренди? Наприклад, купуючи дорогу нерухомість, важливо враховувати показник зміни ціни. Якщо потрібна квартира, але прийнято рішення почекати, ймовірно, відклавши покупку, потім доведеться заплатити за об’єкт більше. Коли інвестиції в нерухомість зосереджені в місті, де вартість житла зазвичай зростає, покупець не втратить гроші, якщо купить зараз.

Можливо, 90% всіх домовласників не збираються здавати свій будинок в оренду. Так в чому ж важливість співвідношення ціна/оренда?

Низьке співвідношення ціна/орендна плата підштовхує ринок житла вгору.

Якщо прибутковість від здачі в оренду висока, це буде означати, що процентні витрати на покупку будинку нижче в порівнянні з вартістю оренди будинку:

потенційні покупці будуть платити менше за позику в банку (для покупки), ніж за оренду будинку. Багато з орендарів виступлять в якості покупців.
ті, хто розглядає професійно інвестування в нерухомість, виявлять, що має сенс купувати будинки, щоб заробити гроші, тобто купувати, щоб здавати їх в оренду.

Високе співвідношення ціна/орендна плата тисне на ціни на житло.

Якщо рівень прибутковості від оренди низький, це буде означати, що процентна вартість покупки будинку висока в порівнянні з вартістю оренди будинку:

потенційні покупці розуміють, що для покупки нерухомості необхідно заплатити банку набагато більше, ніж вартість оренди об’єкта. Покупці, особливо ті хто вперше купують житло, можуть зазнавати труднощів з фінансуванням житла. Банки будуть турбуватися про захист від ризиків кредитування при співвідношенні розміру іпотеки до доходу, що означає, що невелике підвищення процентних ставок буде означати фінансову кризу для позичальника.
професіонали, які оцінюють інвестування в нерухомість виявлять, що покупка для здачі в оренду не окупається.

Щоб об’єктивно оцінити інвестування в нерухомість з точки зору майбутніх доходів від оренди краще скористатися калькулятором прибутковості нерухомості.
Цикл цін на житло можна розглядати як свого роду коло, в якому ціни на житлову нерухомість рухаються від прибутковості 4% до 11%.
Зниження прибутковості до 4% буде сигналізувати про ризики.
Підвищення прибутковості до 11% буде означати хороші можливості.

У міжнародному масштабі оцінки інвестицій в нерухомість «діапазон», ймовірно, буде досить схожим в різних країнах (бо реальні процентні ставки в цілому схожі), але не повністю.

Країни з високими номінальними процентними ставками й країни зі слабкими іпотечними ринками матимуть відносно низькі показники ціни/орендної плати.

Інвестування в нерухомість і інструмент оцінки: відносні ціни.

Люди схильні активно шукати дешевші й кращі альтернативи. Там, де ціни на нерухомість дуже високі, люди будуть шукати більш доступні альтернативи. Якщо ви купуєте нерухомість, яка неймовірно дорога з розрахунку на квадратний метр – будьте обережні. Ці аномалії можуть тривати довго. Але в кінцевому підсумку відносно високі ціни на житло, як правило, знижуються. Економічна криза, валютна криза і вибухові ціни на нерухомість падають і більше не йдуть всупереч з реальністю.

Яскравий приклад для України, досвід 2008 року, коли ціни в Києві на первинному ринку житла досягли історичного максимуму – понад 2600 у.о. за квадратний метр. Цей час був дуже невдалим для покупки, вже до 2009 року ціни впали більш ніж удвічі до 1200 у.о. за метр квадратний.

З’ясування того, як швидко ціни піднялися до поточного рівня, дає контекст. Для прийняття рішення про інвестування в нерухомість, визначення темпів зростання цін вкрай важливо. У секторі житлової нерухомості підвищення цін на 2-3% в рік є стандартним, в той час, як поточні двозначні ставки зовсім нетипові. Стосовно практично до будь-якого активу, включаючи житло, якщо швидкість, з якою росте ціна активу, набагато перевищує норму, то це може бути індикатором того, що ціна може бути надмірно завищена.

Інвестування в нерухомість і інструмент оцінки: доступність.

Якщо ціни на житло настільки високі, що далеко не всі люди можуть дозволити собі їх купити, то їх вартість, ймовірно, впаде в майбутньому.
Розумною мірою вартості є ВВП країни на душу населення, кратне вартості житла на квадратний метр. У країні, де співвідношення цін на житло до ВВП на душу населення велике, можна зробити справедливу ставку на те, що нерухомість переоцінена.

В Україні за даними державної статистики ВВП країни на душу населення за 2020 рік склав 100 тисяч 432 гривні, а середня вартість квадратного метра в столиці минулого року становила близько 28 тисяч гривень. В Україні вартість стандартної квартири площею 60 метрів квадратних дорівнює в середньому 10 річним зарплатам, що говорить не на користь доступності житла.

Інвестування в нерухомість і інструмент оцінки: ціна об’єкта до вартості будівництва.

Якщо ціни на будинки набагато перевищують вартість будівництва, у забудовників з’являється стимул до збільшення обсягів будівництва.
Коли на ринку житла з’являється нова пропозиція, це, як правило, чинить тиск на ціни. Тому, коли ціни на житло набагато перевищують витрати на нове будівництво, це привід задуматися, бо ціни, ймовірно, впадуть.

Є одне виключення. Там, де діють правила, що обмежують будівництво нових будівель, ціни на нові об’єкти з меншою ймовірністю будуть означати стелю на ринку.
Наприклад, в Європі надлишок будівельних норм, дозволів, кількісних обмежень та іншого. Все це істотно обмежує будівництво і впливає на кількість нового житла. Такі правила означають, що ціни на житло, як правило, набагато вище витрат на нове будівництво. Це не аномалія, а частина системи. З цієї точки зору, подібна практика в Україні буде справедлива для центральних або історичних місць в містах.

Купівля нерухомості в якості інвестиції відрізняється від покупки будинку для життя на багато років. Якщо покупець готовий витратити більше зараз, тому що розраховує на довгострокове зростання ринку і планує заробити на перепродажі через пару років, то це ризик, який він бере на себе як інвестор. Але якщо мета придбання нерухомості – знайти найкраще місце, яке можна буде назвати своїм на найближче десятиліття або два, то ці метрики й будь-які інші можуть означати зовсім мало, в порівнянні з життям в будинку мрії.