Інвестиції в нерухомість: як відрізнити справедливу ціну активу від цінової бульбашки

Цінова бульбашка — повторюване явище на ринку нерухомості. Цей термін означає неправильну оцінку активу, а при інвестиції в нерухомість значення такої оцінки важко переоцінити. Її існування можливо довести, лише якщо бульбашка лусне. Типові ознаки включають відділення цін від місцевих доходів і орендної плати, а також диспропорції в реальній економіці, такі як надмірне кредитування і будівництво. Індекс не передвіщає, коли і як почнеться корекція. Зміна макроекономічної динаміки, настроїв інвесторів або значне збільшення пропозиції можуть спровокувати зниження цін на житло.

Глобальний індекс бульбашок у сфері нерухомості від UBS розглядає ринок житла в довгостроковій перспективі й призначений для відстеження ризику бульбашок цін на нерухомість в найбільших містах.

У InCo home впевнені, що говорячи про інвестиції в нерухомість критично важливо враховувати стійкість ринків житла

Подивимося на основні результати індексу цінової бульбашки на глобальному ринку нерухомості у 2020 році.
Зростання цін у великих містах прискорився за останні 4 квартали. При цьому в деяких містах були зафіксовані негативні річні темпи зростання цін. Останній раз подібна ситуація була у 2006 році. Європейське житло як і раніше розвивається, а показники індексу зросли у всіх європейських містах. Більшість міст, які схильні до ризику бульбашок, знаходяться в єврозоні, де низькі тарифи сприяють зростанню цін на житло.

Вплив пандемії було відкладено, оскільки кредитні лінії для компаній і схеми короткострокової роботи пом’якшили наслідки кризи, підтримуючи доступність. В економічно розвинених країнах уряди допомогли домовласникам в багатьох містах, надавши житлові субсидії або знизивши податки. Фаза корекції цін, ймовірно, настане, коли зникнуть субсидії й зросте тиск на доходи.

Низький рівень кредитування нерухомості також важливий фактор впливу. Попри історично низькі ставки по іпотеці, кредитування залишається на низькому рівні. Інвестори в нерухомість повинні бути напоготові, тому що відношення ціни до орендної плати в багатьох містах досягло рекордно високого рівня, і зростання орендної плати залишається невизначеним. У цих умовах продаж власності вимагає більшої уважності, оскільки інвестори, ймовірно, можуть знайти активи з кращими характеристиками ризику і прибутковості.

Індекс цінової бульбашки і тенденції будівництва міського житла

Високі ринкові оцінки й невизначені короткострокові перспективи роблять акцент на довгострокові тенденції будівництва міського житла.
З одного боку, основні рушійні сили зростання вартості міського житла — кращі можливості для працевлаштування і зручність, низькі витрати на утримання й обмежене зростання пропозиції — залишаються на місці.

З іншого боку, пандемія коронавірусу змінює вибір населення міст. Зростання популярності домашнього офісу і можливості працювати з будь-якого місця ставить під сумнів необхідність жити неподалік від центру міста. Тиск на сімейні доходи змушує багатьох людей переїжджати в більш доступні передмістя, що змінює підходи в сфері інвестиції в нерухомість.

Обтяжені боргами або економічно слабші міста змушені будуть відповісти на цю економічну кризу підвищенням податків або скороченням державних витрат, що не обіцяє нічого хорошого для цін на нерухомість.

Міста, які в цей час схильні до ризику бульбашки, схоже, відносно добре переносять кризу, викликаних коронавірусом. Наприклад, місцева економіка Мюнхена, Торонто і Гонконгу, ймовірно, швидко відновиться. Але навіть у відсутності широкої ринкової корекції, потенціал для повсюдного приросту капіталу здається вичерпаним. Це особливо важливо для інвесторів, які купують нерухомість для здачі в оренду, оскільки співвідношення ціни й оренди досягло рекордно високого рівня (тобто прибутковість низька), а зростання орендної плати є невизначеним.