fbpx

Інвестиції в нерухомість, як швидко розрахувати прибутковість від оренди

Інвестиції в нерухомість, як швидко розрахувати прибутковість від оренди

Існує два види дохідності: валова прибутковість і чиста прибутковість від оренди житла. Валова прибутковість від оренди – це простіший показник, який не враховує витрати на утримання об’єкта нерухомості, в той час, як чиста прибутковість від оренди житла враховує їх. Чиста прибутковість від оренди зазвичай є більш точним показником, оскільки витрати не завжди лінійно залежать від доходу, тобто, якщо ви отримуєте 100 гривень доходу, то витрати, пов’язані з цим доходом, не завжди однакові для різних об’єктів нерухомості.

Купівля нерухомості як і раніше залишається одним з найпоширеніших і доступних способів заощадження коштів для українського ритейлового інвестора. Причини у вітчизняних реаліях: низькі депозитні ставки, недовіра до банківської системи, відсутність цивілізованого ринку цінних паперів і широкої практики інвестування на цьому ринку.

Відповідаючи на запити інвесторів про прибутковість нерухомості в InCo home розробили калькулятор прибутковості з використанням одного з класичних способів її оцінки — із застосуванням коефіцієнта IRR (Internal Rate of Return – внутрішня норма прибутковості). Якщо при розрахунку IRR нижче 3% – це привід уважніше вивчити обраний варіант покупки і провести додаткові розрахунки. Щоб об’єктивно розрахувати прибутковість від оренди житла, важливі чотири значення: річна орендна плата, вартість нерухомості, рівень вакантних площ і річні витрати.

Фахівці компанії з інвестицій в нерухомість спостерігають, що найчастіше кінцеві покупці недооцінюють або помилково розраховують можливу дохідність від оренди житла, яку воно буде приносити. Не враховуються зовсім або занижуються очікування за витратами на утримання нерухомості, витрати на амортизацію, а ось розмір очікуваної орендної плати та завантаження протягом року навпроти часто завищений. У момент моделювання припущень для проведення розрахунків, як правило, розкриваються ризики, які не очевидні при інтуїтивному прийнятті.

У InCo home впевнені, що калькулятор розрахунку прибутковості допоможе оцінити в першому наближенні вигідність інвестиції з метою заробляти на здачі квартири в оренду, з її подальшим продажем. У розрахунки включені базові витрати, виходячи із загальноприйнятої практики у сфері управління нерухомістю.

Розрахунок окупності зроблений виходячи з умови продажу об’єкта в кінці п’ятого року володіння, з метою повернути основний капітал. Також враховано трендове зростання комунальних послуг і річна інфляція, за замовчуванням прийнято, що до 5% сум отриманої орендної плати витрачається на підтримання початкового стану ремонту, меблів, обладнання та побутової техніки. Норма амортизації витрат на ремонт, меблі, обладнання та побутову техніку прийнята на рівні 50% за 5 років. Ці параметри вживаються за замовчуванням. Покупець самостійно вносить площу об’єкта, вартість 1 м² (без ремонту і техніки), дані разових витрат на ремонт і витрати на покупку меблів, обладнання та побутової техніки.

У змінюваних параметрах, що вводяться користувачем, якщо оплата комунальних послуг лягає на плечі орендодавця, то правильно на цю суму збільшити очікувану плату за орендну плату. При видачі результату по податках показуються два варіанти — із застосуванням пільги (володіння понад три роки, продаж не частіше одного квартири в рік і т.д.) і без неї.

Знаючи середню вартість оренди в районі розташування об’єкта, пам’ятаючи, що ремонт об’єкта після будівельників обходиться в середньому у 250 у.о. за метр квадратний, включаючи ці та інші параметри в калькулятор, користувач отримує детальний розрахунок окупності на 5 років, а також результат по грошовому потоку від оренди за 5 років.