«Індекс пузиря», як ціни на нерухомість зреагували на пандемію

У розпал шоку для всіх економік, викликаного пандемією різкого спаду в багатьох галузях, ціни на нерухомість в світі фактично виросли за чотири квартали минулого року. Дослідження глобального ринку нерухомості від UBS показало, наскільки стійкими були ринки різних країн, і завдяки чому сектору нерухомості вдалося встояти в містах в бурхливому 2020 році.

Нерухомість в Європі: зростання цін і стійкий попит

Індекси всіх міст Європи виросли, при цьому оцінки були найвищими в світі, а Мюнхен, Франкфурт, Париж і Амстердам знаходяться в зоні ризику пузиря. Дисбаланс продовжує збільшуватися в результаті рекордно низьких фінансових витрат, які не відповідають силі місцевої економіки. Однак зростання цін в Амстердамі значно сповільнилося і, очікується, що вони залишаться низьким, оскільки стандарти кредитування були посилені. Зростання цін в Мадриді також зупинилось через пандемію.

У Женеві показники індексу неухильно росли протягом останніх 2-х років, і ціни на житло відновили всі збитки, понесені протягом 2013 і 2016 років. Лондон залишається в зоні переоцінки. Проблеми з доступністю, політична невизначеність, і посилення податкової та нормативної бази тиснуть на ціни на житло. Ціни на нерухомість в Стокгольмі почали відновлюватися після різкої корекції. Ринкові дисбаланси там знову збільшуються, але все ще залишаються значно нижче, ніж в 2017 році.

Ціни на житло в Москві залишаються високими, так як попит підтримується більш дешевими іпотечними кредитами і новими правилами, сприятливими для покупців. Проте, економічні проблеми і зростання пропозиції незабаром будуть тиснути на ціни. На ринку житла Варшави також спостерігається різке зростання цін, хоча рівень цін як і раніше значно нижче рівня 2008 року. Оцінка задовільна, але за останні два роки помітно зросла.

Нерівномірність зростання цін на нерухомість в Сполучених Штатах і цінова динаміка в Канаді

У США Падіння ставок по іпотеці до історично низького рівня підтримує ціни на житло. Зростання попиту всередині міст сповільнилось, оскільки люди переїхали в більш дешеві і сприятливі з точки зору податків, бізнесу та регулювання штати. Пандемія ще більше посилила цю тенденцію, а проблеми з доступністю міського житла також стимулюють міграцію в передмістя.

З поправкою на інфляцію, ціни на житло як і раніше нижче, ніж на останньому піку в 2006 році, за винятком Сан-Франциско. Протягом останніх п’яти років показники індексу в містах Східного узбережжя залишалися відносно стабільними, тоді як ринки Західного узбережжя розвивалися більш нерівномірно. У Лос-Анджелесі показники індексу продовжували рости, коли в Сан-Франциско оцінки падали 2-й рік поспіль через падіння цін на житло.

У Канаді в період з 2000 по 2017 рік ціни на нерухомість в містах Канади росли більш ніж на 5% в рік. Цінова динаміка була тісно пов’язана з динамікою ставок по іпотечних кредитах. Дисбаланс різко виріс за цей період, оскільки фундаментальні показники не встигали за цінами на житло.

У 2018 року житловий бум припинився, оскільки посилилися умови фінансування. Далися взнаки і введення податків на іноземних покупців, різних зборів і більш строгий контроль за орендною платою. В результаті ціни в Торонто залишилися на колишньому рівні, а в Ванкувері в період з 2018 по кінець 2019 року було зафіксовано корекція майже на 10%.

Але з минулого року умови фінансування покращилися, а зростання цін сповільнилося. Торонто займає 3-е місце в оцінці ризику пузиря. Дисбаланс у Ванкувері також збільшився, але все ще нижче пікових значень 2016 року.

Стимулювання інвестицій на ринку житла на Середньому Сході і в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні

Ціни на житло в Гонконзі і Сінгапурі протягом першого півріччя залишалися досить стабільними. У той час як реальні ціни на житло в Гонконзі більш ніж на 50% вище, ніж вони були 10 років тому, ціни в Сінгапурі за цей період практично не змінилися. Жорсткість регулювання виявилося дуже ефективним засобом стримування зростання цін за останнє десятиліття. Невизначені економічні перспективи впливають на ринкові перспективи в обох містах, але в перспективі попит, імовірно, залишиться високим, враховуючи їх відповідні ключові ролі в регіоні.

Ціни на нерухомість в Сіднеї майже на 50% вище, ніж в 2010 році. За останні 3 роки ціни сильно коливалися. Токіо перетворився в один з найдинамічніших ринків житла в регіоні, чому сприяли високі темпи зростання населення і привабливі умови фінансування. Ціни ростуть ось уже майже 10 років, а ринок житла все більше переоцінюється.

Ринок нерухомості Дубая досяг нового циклічного мінімуму. З моменту останнього піку в 2014 році ціни впали більш ніж на 35%, а оцінка вартості близька до занижених рівнів. Позитивний ціновий ефект від високих темпів зростання населення і спрощення регулювання іпотеки компенсується тривалим стійким зростанням пропозиції і низькими цінами на нафту.

За останні 30 років в Тель-Авіві спостерігався один з найвищих темпів зростання цін в світі. У період з 2003 по 2017 рік ціни майже постійно росли, що давало сигнал про ризик пузиря. Отже, зростання  ставок по іпотечних кредитах і розтягнута доступність тимчасово призупинили зростання цін. В теперішній час ціни на житло знову ростуть через полегшення умов фінансування і дефіциту житла. Крім того, уряд знизив податок на покупку других будинків, заохочуючи інвестиції на ринку житла.

Ринок нерухомості України поза моніторингом, але під впливом частини трендів

Країна не бере участі в моніторингу оцінки глобального індексу цінового пузиря. Але орієнтуючись на загальносвітові тенденції можна зробити висновки. В Україні іпотека навіть з урахуванням держпідтримки не впливає на вітчизняний ринок нерухомості, а різниця між вартістю житла і ставками оренди, не робить цю інвестицію досить привабливою. Також зв’язок між цінами на житло і доходами населення говорить про критичний розрив особливо в регіонах.

Що стосується зміни цін на житло по відношенню до інфляції, тут нерухомість залишається одним з небагатьох інструментів для збереження коштів. Якщо уряди економічно розвинених країн компенсували багатьом потенційним покупцям житла втрату доходів, а також пом’якшили умови фінансування, то українські держструктури більше коштів направляли в інші галузі, а не на підтримку людей і бізнесу.

Ринки оренди постраждали через зниження попиту на житло з боку кінцевих користувачів. Пандемія коронавіруса повсюдно поставила під сумнів перспективи зростання житла в міських центрах. Дистанційна робота з дому дозволяє багатьом жителям міст покинути орендовані квартири, в пошуках більш доступних варіантів не втрачаючи доступу до місцевого ринку праці.

03/29/2021