fbpx

Чому варто інвестувати у комерційну нерухомість

Чому варто інвестувати у комерційну нерухомість

Перш ніж розглянути причини, чому варто інвестувати у комерційну нерухомість необхідно визначитися з поняттям.

Комерційна нерухомість належить до об’єктів, які використовуються для ведення бізнесу та приносять дохід власнику нерухомості, наприклад, офісні приміщення, магазини, ресторани, багатоквартирні будинки, виробничі потужності та склади. На відміну від житлової нерухомості, мета комерційної нерухомості полягає в отриманні доходу. Власник нерухомості заробляє, здаючи площі в оренду, які підприємства використовують для ведення власного бізнесу та отримання прибутку.

Якщо житлова нерухомість призначена для проживання, то комерційна нерухомість складається з об’єктів, основною метою яких є заробляти гроші або надавати місце для заробляння грошей іншим.

Відмінності між цими двома видами нерухомості можуть бути нечіткими, особливо коли йдеться про багатоквартирні будинки. Люди живуть у багатоквартирних будинках, але ніхто не купує цілу висотку тільки для того, щоб жити у ній – люди прагнуть отримати прибуток, здаючи окремі приміщення в оренду іншим.

Комерційна нерухомість традиційно ділиться на чотири категорії:

Дохідна. Це багатоквартирні комплекси, що складаються з апартаментів та інші подібні об’єкти, в яких квартири орендує та проживає певна кількість людей.

Офіси. Компанії купують або орендують офісні приміщення, щоб забезпечити своїм співробітникам місце для роботи та профільної діяльності. Офісні будівлі часто приносять інвесторам стабільний дохід, оскільки компанії вважають за краще орендувати офіси на тривалий термін.

Офісні будівлі поділяються на такі класи:

  • Клас А. Будинки високої якості в найбільш привабливих місцях з найрізноманітнішими зручностями, такими як фітнес-центри, сади, тераси на даху та інше.
  • Клас B. Середні, старіші офісні будівлі з меншою кількістю зручностей. Ці будівлі зазвичай знаходяться в локаціях, які мають менший попит, наприклад, у передмісті або невеликих містах.
  • Клас С. Офісні будівлі низької якості у непопулярних місцях. Об’єктам цього класу, як правило, не менше 20 років, і для того, щоб вони стали придатними для використання як офісні приміщення, може знадобитися реконструкція.

Роздрібна торгівля. До цієї категорії входить вся нерухомість, що використовується бізнесом, що продає товари або послуги споживачам, наприклад, магазини та ресторани. До торгової нерухомості відносяться торгові центри, торгові комплекси, окремі магазини та ресторани.

Індустріальна. До цієї категорії відноситься нерухомість, яка використовується для виробництва або великого комерційного зберігання, наприклад склад або виробничий цех. Індустріальна нерухомість зазвичай розташовується поза житлових, торгових і ділових районів і має відповідати правилам зонування.

Деякі будівлі неможливо віднести до однієї категорії. Багатофункціональні комплекси поєднують різні типи нерухомості в один, наприклад, комбінований багатоквартирний будинок і торговий центр, який надає орендарям ізольовану житлову площу з легким доступом до магазинів та ресторанів.

Які переваги та недоліки інвестування у комерційну нерухомість.

Однією з відповідей на питання: чому варто інвестувати у комерційну нерухомість, може стати порівняння з інвестуванням у фондовий ринок. Інвестування у нерухомість будь-якого типу має істотну перевагу: інвестор купує фізичну власність.

Коли інвестор вкладає в акції, завжди існує ризик, що компанія, в яку він інвестує, припинить свою діяльність, а вартість акцій впаде. У випадку з нерухомістю, навіть якщо ринок зміниться, власність, що залишається у володінні, все одно матеріальна і завжди буде чогось коштувати. Хоча нерухомість належить до неліквідних активів, через те, що її складніше швидко продати й конвертувати в готівку і при цьому вона може сильно втратити у ціні. Разом з цим нерухомість – хороший спосіб диверсифікації інвестиційного портфеля і розподілу ризиків між різними видами активів.

У порівнянні з житловою комерційна нерухомість має низку унікальних переваг.

  1. Триваліші терміни оренди. Орендарі комерційних об’єктів, таких як офісні будівлі або торгові центри, як правило, залишаються там надовго, що призводить до стабільнішого грошового потоку для інвесторів. Багато договорів оренди укладаються на 4-5 років і більше.
  2. Вища прибутковість інвестицій. Інвестиції в комерційну мають більшу прибутковість, в основному через тривалі терміни оренди. Тут важливо враховувати, що на прибутковість впливає ринок комерційних приміщень у конкретному районі, наприклад, кількість вільних приміщень у порівнянні з попитом них, а також загальний стан економіки.
  3. Приріст капіталу. Купуючи комерційну нерухомість, у володіння переходить об’єкт, вартість якого може зростати або падати. Історично склалося так, що ринок нерухомості зростає рік у рік, попри періодичні спади. Якщо ця тенденція збережеться, вартість об’єкта зросте і його можна буде продати з прибутком.

Але комерційна нерухомість не позбавлена ​​й недоліків, нижче деякі з них.

  1. Вищі початкові витрати. Найпростіший приклад, купівля прибуткового будинку значно дорожча, ніж покупка будинку для однієї сім’ї.
  2. Вищий ризик. Комерційна нерухомість вважається більш ризикованою інвестицією не тільки тому, що вона коштує дорожче, а й тому, що тут менше потенційних орендарів. Це може ускладнити пошуки орендаря на приміщення та окупити витрати. Крім того, підприємства можуть бути не настільки фінансово стабільними, як орендарі житлових приміщень зі стабільним доходом, що призводить до підвищеного ризику плинності орендарів, попри більш тривалі терміни оренди. Це особливо актуально під час економічних криз, які можуть насамперед гостро вдарити по роздрібній торгівлі та іншим підприємствам, тоді як житлові орендарі все одно потребуватимуть житла.

Як почати купувати комерційну нерухомість

Є два поширені способи, за допомогою яких інвестори-початківці можуть вкладати в комерційну нерухомість.

Прямі інвестиції. Якщо є достатньо ресурсів, можна фізично придбати комерційну нерухомість відразу або профінансувати покупку коштом кредиту. Оскільки комерційна нерухомість є інвестицією з підвищеним ризиком, цей шлях найкраще підходить для інвесторів, які мають значний досвід у галузі.

Непрямі інвестиції через інвестиційні трасти нерухомості, або REITs. Ці компанії тримають у портфелі об’єкти нерухомості, які генерують прибуток від орендних платежів, а потім розподіляють цей прибуток серед акціонерів. Більшість REIT торгуються на біржі як акції, що полегшує інвесторам їх купівлю та продаж.

Які типи комерційної нерухомості найкраще підходять для інвесторів.

Жоден тип комерційної нерухомості не підходить всім інвесторам. Тут немає універсальних рецептів. У кожного типу нерухомості є свої плюси та мінуси, і ситуація може змінюватись в залежності від району, тенденцій ринку, а також знань, досвіду та ресурсів конкретного інвестора. Наприклад, оскільки нерухомість – це дуже локалізований ринок, інвестиції в індустріальну нерухомість можуть мати сенс в одній частині країни, але бути відносно невдалою інвестицією в інший.