fbpx

Багатофункціональність нерухомості – досвід вітчизняних девелоперів

Багатофункціональність нерухомості – досвід вітчизняних девелоперів

Технологічність і функціональність житлових комплексів, збільшення частки приміщень на об’єкті з цільовим призначенням з надання послуг і зменшення частки торгових площ — це те, що прагнуть поєднати в одному житловому комплексі сьогодні при будівництві. – розповів в коментарі «Діловій столиці» Юрій Сокольницький, керуючий партнер InCo home,

Догодити сучасним споживачам, які бажають не просто зробити покупки, а відпочити й розважитися, зустрітися з друзями та «вигуляти» дітей, не так вже й просто.

З кожним роком кількість торгово-розважальних центрів (ТРЦ) і багатофункціональних комплексів (МФК) в Україні збільшується, а конкуренція між ними посилюється. Мета цієї боротьби — добитися високих показників відвідуваності, від якої залежать доходи орендарів і успішність всього об’єкта.

Правильний “заміс”

Більшість складових рентабельного комерційного об’єкта, здатних змусити покупців повертатися знову і знову, закладаються на етапі розробки об’єкта — формат і концепція, місце розташування і транспортна розв’язка, архітектурно-планувальні рішення і т. д. Далі — розташування “якірних” компаній, вхідні групи й організація потоків, рівень обслуговування, smart-рішення та багато інших, не менш важливих пунктів.

“Складових досить багато, і всі вони входять в список способів і методів для створення комерційно успішного ТРЦ або МФК. Тобто керуюча компанія може робити мікс з усіх доступних інструментів, розставляючи акценти”, – говорить, директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International (Україна) Ігор Заболоцький.

Експерт упевнений: складові потрібно підбирати під кожен конкретний проєкт, однак найголовнішим є розташування, інші чинники нанизуються.

“Наприклад, у торгового центру може бути на 100% правильна концепція, але якщо він розташований в місці, де такі проєкти не працюють, це буде програшний або нерентабельний об’єкт”, – відзначає він.

Додати до вищевказаного списку ще кілька чинників радить Тетяна Хома, старший агент департаменту торговельної нерухомості компанії DTZ в Україні. Перший — облік конкурентного середовища для розробки ефективного позиціювання і формування унікальної пропозиції. Другий — якість наповнення ТРЦ, повний комплекс товарів, послуг і розваг, можливість вибору, відповідність потребам цільової аудиторії. Третій — ефективну взаємодію орендодавця й орендарів у сфері обслуговування клієнтів, формування взаємодоповнюючих сервісу і маркетингу. Четвертий — постійне вдосконалення: стежити за тенденціями у сфері торгівлі за кордоном, швидко реагувати на мінливі запити, проявляти гнучкість щодо орендаря і покупця.

На ще два важливих моменти для ТРЦ — транспортну доступність і “якірних” орендарів (так називають юридична або фізична особа, яка бере в оренду торгові приміщення площею не менше 5-15% від загальної площі торгового комплексу) – звернув увагу генеральний директор компанії “КарКат фешн” Ігор Забулонський. У разі віддаленості від станції метро він радить передбачити доставлення відвідувачів громадським транспортом і/або власними безкоштовними шаттлами. Паркування для автомобілів повинне вміщати всіх охочих навіть в пікові години, а в’їзди/виїзди не створювати пробки.

Що стосується “якірних” орендарів, що генерують основний трафік в ТРЦ, експерт радить не допустити великої розбіжності між цільовими аудиторіями “якорів” і інших орендарів. “Інакше весь потік відвідувачів, залучених” якорями “, марно буде проходити по торгової галереї, не купуючи товари в бутиках. Це не дасть додаткової плати з обороту самому ТРЦ і незабаром змусить закриватися ці бутіки. Заклеєні вітрини закритих магазинів не додадуть привабливості ТЦ і приведуть до подальшого відтоку покупців “, – зазначив він.

У сім’ї не без помилок

Здавалося б, вищезгадані складові всім відомі й зрозумілі, а значить, повинні бути прораховані заздалегідь. Водночас не помиляється той, хто нічого не робить.

“Однією з помилок девелоперів було будівництво ТРЦ без детально продуманої комерційної й маркетингової концепції. Однак в період кризи та конкуренції, що зростає можна констатувати, що ринок вдосконалюється і його гравці більш професійно підходять до девелопменту ТРЦ, його подальшого позиціювання та управління”, – говорить Тетяна Хома. На її думку, на вітчизняному ринку вже є високопрофесійні девелопери й ритейлери, які грамотно підходять до розробки концепцій об’єктів, девелопменту та подальшого управління.

Якщо відвідувачі ТРЦ отримали заряд нудьги й роздратування, вони навряд чи сюди повернуться, каже Ігор Забулонський. Нудьгу викликають одноманітні події, за які платять орендарі і які зовсім не приваблюють покупців, або взагалі їх відсутність. Наприклад, є ТЦ, де практично нічого не відбувається для покупців на рівні цілого об’єкта.А ось довести до сказу відвідувачів може заплутана навігація.

У Colliers International вважають за краще не називати прорахунки ритейлерів або девелоперів помилками, а спробувати представляти, в який історичний момент ними були прийняті ті чи інші рішення. “Найчастіше при оцінці концепції й реалізації об’єкта в даний момент нерідко беруть до уваги, що він проєктуватися і реалізовувався 5-10 років тому при абсолютно інших економічних умовах”, – відзначає Ігор Заболоцький. Вихід на ринок нових цікавих об’єктів створює необхідність в реновації застарілих ТРЦ або МФК. “Об’єктам торгової нерухомості, які реалізовувалися понад 10 років тому, необхідно потурбуватися про те, внаслідок чого вони будуть конкурентоздатні в майбутньому. І якщо теперішніх сильних сторін не вистачає, потрібно вносити зміни в концепцію, набір орендарів, маркетинговий план і т. п. “Виходячи з цього, можна зробити висновок: виграшним і сильним залишається той проєкт, в якому керуюча компанія або девелопер в процесі еволюції вміє змінюватися і перебудовуватися. Причому це стосується також ритейлерів, які повинні вчасно міняти свої формати. Існує багато прикладів дуже великих торгових мереж, які за останні п’ять-сім років вже кілька разів кардинально змінили формат і стратегію розвитку. Частково внаслідок цього вони як і раніше залишаються лідерами ринку “, – підкреслив Ігор Заболоцький.

На думку старшого агента департаменту торговельної нерухомості компанії DTZ в Україні Наталі Мензак, один з кращих сучасних прикладів — це ТРЦ Forum Lviv. Він поєднує в собі як концептуальні, так і технологічні досягнення в галузі девелопменту торгових центрів, які відповідають найвищим світовим стандартам. А недавно відкрився в столиці оновлений ЦУМ — яскравий приклад ТЦ формату department store, який дотепер актуальне в усьому світі.

Розваги +

Одна з тенденцій, яка спостерігається в Україні, — збільшення розважальної складової й зони закладів харчування ТРЦ. “Наявність в об’єкті кінотеатру, дитячого розважального центру, тематичного парку, фудкорту і ресторанів в багатьох випадках є одним з основних критеріїв вибору ТРЦ покупцями. Цей фактор враховують керуючі компанії, проводячи реконцепцію наявних проєктів”, – говорить На- талья Мензак.

Розширення зон відпочинку здійснюється як коштом власників ТРЦ, так і шляхом залучення орендарів. Розважальна складова допомагає об’єкту виділитися на тлі конкурентів, створити унікальну концепцію центру.

Такі тенденції скоріше характерні для пострадянського простору та Середньої Азії, коли внаслідок масштабності об’єкта досягається істотна частка розважальної складової, вважає Ігор Заболоцький. В європейських ТЦ розважальна складова представлена ​​найчастіше тільки кінотеатром, а проєкти спеціалізованих великих розважальних центрів, в яких сім’я може провести цілий день, створюються окремо. “Особливість українського ринку торгової нерухомості — це наявність розважальної зони як конкурентна перевага об’єкта. У нашій країні, якщо ти проєктуєш великий торговий комплекс і не передбачаєш хорошою розважальної складової, конкурувати буде складно “, – констатує експерт.

З думкою експертів згодні в компанії Arricano, яка запустила проєкти з розширення території entertainment ще в минулому році. Наприклад, в ТРК “Проспект” було розширено дитячий розважальний центр Fly Park і створено дитяче простір “Клумба”. У ТРЦ “РайON” створили фудкорт, а також з’явилися нові зали в кінотеатрі Boomer, в ТРК “Сонячна Галерея” – новий дитячий розважальний центр Fly Park.

Світові тренди в Україні

Багатофункціональність пускає коріння і в житлових комплексах. Як зазначив Сергій Заїка, директор з розвитку бізнесу компанії UTG, одним з останніх трендів в комерційній нерухомості в усьому світі є МФК, в яких житло успішно поєднується з торговим центром. Ця тенденція вже знаходить свій відбиток і в Україні. Так, на ринку первинної нерухомості тільки в Києві присутні понад 200 гравців. Але при наявному різноманітті пропозицій в будь-який локації на перші ролі виходить технологічна начинка комплексів, яка часто стає вирішальним фактором при виборі покупця.

“Місце життя в останні роки перестало бути просто спальним, як це було в минулому, а по-справжньому стає місцем творчості, креативу, релаксу і здоров’я. Покупець сьогодні шукає і вибирає територію, на якій комфортно і безпечно жити й ростити дітей. Забудовники вже давно підлаштувалися під цей запит і пропонують в нових житлових комплексах не просто середу зі спальним місцем, а цілий комплекс можливостей у вигляді фітнес-центрів з басейнами, салонів краси, початкових навчальних закладів, маркетів і ресторанів домашнього формату “, – аналізує Юрій Сокольницький , керуючий партнер компанії InCohome.
Наприклад, ЖК “Зелений острів”, реалізований у 2012 р, містить дуже багато з того, що потрібно сучасному міському жителю для комфортного життя: міні-дитсадок, медичний центр, сімейний ресторан, невеликі комплекси, що надають різні побутові та інші послуги. Якщо ще п’ять-сім років тому забудовник залишав останні поверхи для творчих майстерень, то сьогодні такий досвід визнаний конфліктним і неефективним. Тому технологічність і функціональність житлових комплексів — це їх начинка, що розташовується на нижніх поверхах об’єктів.

Ще одна тенденція, яку відзначив Юрій Сокольницький, — збільшення частки приміщень на об’єкті з цільовим призначенням з надання послуг і зменшення частки торгових площ. “Це пов’язано перш за все з розвитком інтернет-торгівлі та збільшенням кількості великих ТЦ, які повноцінно задовольняють цю потребу у споживача”, – робить висновок він.

Рецепти успіху

Класичний, або головний рецепт успіху ТРЦ або МФК — локація, локація і ще раз локація, впевнений Ігор Заболоцький. Всі інші критерії другорядні. Експерт зазначає, що, хоча в ідеалі успішний об’єкт повинен бути сильним у всьому, на практиці досягти цього досить складно. “Тому найчастіше його успіх залежить від того, наскільки грамотно керуюча компанія або девелопер використовує сильні сторони ТРЦ або МФК. Існує безліч прикладів торгових комплексів, що мають масу недоліків і одну надсильну характеристику, внаслідок якої вони досягають успішних показників діяльності навіть на тлі більш збалансованих конкурентів “, – стверджує експерт.

На першому місці розташування об’єкта і в спрощеній формулі комерційної ефективності ТРЦ Тетяни Хоми, яку можна визначити як локація + концепт + склад орендарів + управління. Всі ці складові плануються ще на етапі девелопменту, на підставі маркетингових досліджень і становлять цілісну маркетингову стратегію, що містить бачення кінцевого покупця. “Сучасний ТРЦ повинен враховувати світові тенденції, але при цьому зберігати класичну основу, щоб не втратити актуальність через кілька років”, – радить Тетяна Хома.

Класичного рецепта успіху ТРЦ, як і в будь-якому іншому бізнесі, не існує, інакше всі гравці працювали б за єдиною схемою, коментує Михайло Меркулов, генеральний директор CEO Arricano. “У кожного ТРЦ свої конкурентні переваги. Більш того, кожен ТРЦ — це бренд, що пропонує відвідувачам розділити цінності, місію, бачення і рішення в плані шопінгу і дозвілля “, – додає він. Наприклад, у кожного ТРЦ компанії Arricano своє позиціювання, яке відповідає інтересам і потребам цільової аудиторії. Якщо говорити про комерційний успіх ТРЦ, то це в першу чергу збалансований tenant-mix, відповідний перевагам покупців. Наприклад, в сегменті фешнArricano працює як з міжнародними fashion брендами, так і з локальним ритейлом і українськими дизайнерами. Якщо говорити про фудкорті, то даний напрямок в компанії розвивають за принципом міксологіі — різні концепції закладів, кухні всього світу, healthy food і fast food. “Головна перевага ТРЦArricano – це сервіс покупців як під час здійснення покупок, так і в плані розваги. Тому ми розвиваємо різні проєкти — розважальні заходи, шоу, edutainment для дітей, модні івенти, наприклад, Fashion Point з безкоштовними консультаціями стилістів, щоб покупці отримували позитивний емоційний заряд. Але головна фішка — це комфорт, сервіс та емоції, які отримують відвідувачі під час відвідування ТРЦ компанії Arricano. Про задоволеності кажуть рівень і зростання відвідуваності кожного ТРК. А також лояльність, яку ми вимірюємо регулярними маркетинговими дослідженнями “, – підсумував Михайло Меркулов.

За матеріалами Ділова Столиця