Корпорація Укрбуд все? Що далі

Відсутність цивілізованих правил інвестування в будівництво житла повинно мати логічне продовження – крах когось із великих мережевих забудовників і криза ринку. Про це в авторській колонці на Економічній правді пише Роман Бєлік, співвласник і партнер InCo home.

На будівельному ринку неспокійний гул, всі завмерли в очікуванні, що станеться — рухне або втримається корпорація Укрбуд.

Велика ймовірність, що ми будемо спостерігати розвиток подій по давно очікуваному сценарію, і ось якому.

Поки весь світ протягом 12 останніх років вводить процедури аналізу і контролю ризиків, регламентує фінансові та інвестиційні ринки, підсилює захист фізичних осіб інвесторів, Україна робить все з точністю навпаки.

Яскравий приклад — повна свобода в залученні коштів інвесторів фізосіб в деривативи (права придбання квартири в майбутньому) на ринку нерухомості.

В результаті сукупні зобов’язання вітчизняних девелоперів перед фізособами значно перевищують реальні активи — кошти, освоєні безпосередньо на будівництво.

Цей пузир повинен рано чи пізно лопнути, і так може статися, що хтось вирішить, що час напередодні виборів в столиці для цього найбільш слушний.

Відсутність цивілізованих правил інвестування в будівництво житла повинно мати логічне продовження — крах когось із великих мережевих забудовників і криза ринку.

Це питання часу та удачі, а не феномен якоїсь конкретної компанії. Причини в підходах, в самій системі функціонування ринку.

Сьогодні “вхідним квитком” у будівельний бізнес є 5% від необхідної суми вартості проєкту, наявність корисних знайомств в місцевих радах, які розподіляють права забудови земельних ділянок, і в структурах, що контролюють містобудівну діяльність.

Кошти вкладаються у хабар і пакет документів, достатній для старту продажів проєкту.

Для когось цим мінімальним пакетом є дозвіл на будівництво, а для когось і простого ескізу майбутньої будівлі досить.

Як тільки продажі покривають поточну потребу у фінансуванні будівництва, сума вільної ліквідності направляється на фінансування нового проєкту, і так далі по ланцюжку.

Вклавши, умовно, п’ять мільйонів, зобов’язань маємо на сотні мільйонів, ця невідповідність може становити в 100 разів і більше.

Хоча кредитне плече навіть у двократному розмірі — це привід для класифікації проєкту як ризикованого. Це казино, Forex, рулетка, — все що завгодно, але не нормальний цивілізований ринок.

Якщо в такий пірамідальної схеми будівництва падає хоча б один проєкт, наприклад, як мала корпорація Укрбуд — це загроза всьому ринку. Світ засвоїв цю гірку правду у 2008 році.

Світова криза одинадцятирічної давності — це криза повітряних замків, це криза перевищення наявних зобов’язань над наявними активами.

Більшість вітчизняних забудовників — це компанії з 15 тисячами гривнями власного капіталу, і сотнями мільйонами залучених коштів інвесторів.

Рятувальним кругом може стати зміна системи, закріплення на законодавчому рівні заборони залучати кошти непрофесійних інвесторів в будівництво житла.

Людина, інвестуючи в будівництво, сприймає це як покупку нерухомості, вона не передбачає, що бере на себе всі бізнес-ризики, пов’язані з реалізацією даного проєкту.

Тому потрібно заборонити будь-які варіанти продажу нерухомості на стадії будівництва. Єдиним механізмом інвестування будівництва житла повинні стати: власні кошти будівельних компаній, кредитні кошти фінансових установ або кошти професійних та інституційних інвесторів.

Коли у забудовника є своя виробнича база, колектив людей, майбутні покупці розміщують гроші в банку, на умовах їх перерахування забудовнику тільки при 100% готовності об’єкту, то фінустанова без проблем може кредитувати таке будівництво під низький відсоток.

Реальна банківська собівартість обслуговування кредитів, з урахуванням рентабельності, знаходиться на рівні до 2-2,5% – це і є реальний орієнтир для іпотечних кредитних ставок.

Тоді професійні учасники будівельного ринку будуть змушені вкладати власні кошти в будівельні проєкти й бути готовими бути підконтрольними банкам, звітуючи про кожну витрачену копійку в режимі онлайн.

Такі зміни дозволять купувати людям квартири, а не нічого не вартий повітря над будівельним майданчиком.

Фізичні особи не можуть і не повинні брати на себе бізнес-ризики забудовників, — оскільки це доля професійних фінансових структур, що працюють в регульованому державою полі.

Фізособа — це пасивний учасник будівельного процесу, він не є вигодонабувачем в цьому бізнесі, він простий споживач, покупець товару, його не повинні цікавити ризики цього бізнесу.

Фінансування недобудованого проєкту при відсутності компенсаторів, гарантій, механізмів, законодавчого регулювання — це активна діяльність.

Ця проблема підміни понять склалася з мовчазної згоди всіх — держави, забудовників, інвесторів.

Залучення коштів людей під приводом продажу їм мрії — власного житла, насправді є залученням їх коштів у високоризикові бізнес-проєкти без будь-яких гарантій повернення.

Для чого фонди гарантування вкладів, для чого нормативи банківської ліквідності, власний капітал, особиста відповідальність акціонерів всім своїм майном, постійний контроль, коли можна просто пообіцяти мрію у вигляді заповітної квартири?

Тому практика девелоперів, які залучають гроші рітейлових клієнтів без будь-якого контролю і відповідальності, яку мають фінустанови, є найголовнішою проблемою.

Зміна системи дозволить отримати на виході нормальний, стабільний і зрозумілий для всіх ринок від якого абсолютно все точно виграють.

Джерело колонка Роман Бєліка, партнера і співвласника InCo home на Економічній правді