Як ринок нерухомості Кіпру долав падіння і виходив в зростання

В останні 10 років ринок нерухомості Кіпру пережив не один спад. Про те, що допомагало вийти з кризи й, що будуть використовувати в умовах нової, а також як цей досвід може бути корисний Україні.

Матеріал написаний у співавторстві з Лефтерісом Соуттосом, директором з розвитку бізнесу групи компаній Karma (Кіпр).

Повертаючись до минулого досвіду можна отримати багато користі. Це твердження особливо справедливо щодо ринку нерухомості. Кіпр по сьогоднішній день засвоює уроки, цей досвід може бути цінний для України й ось чому.

Країни значною мірою залежать від ринку землі та нерухомості, цей актив історично використовується як важіль для економічного зростання. Кіпру належить ще чимало зробити, щоб забезпечити відповідність галузі сучасним стандартам, а всі учасники ринку, залучені в ці процеси також повинні відповідати актуальним викликам.

У минулому вступ Кіпру в Європейський Союз призвів до значного притоку капіталу в країну. В результаті стали доступніші «дешеві» гроші для девелоперів і покупців, але, разом з цим, підвищилися ризики через що збільшилась залежність від кредитного плеча. Це стало відчутним, коли криза 2010 року призвела до краху кіпрської економіки, обрушивши й ринок нерухомості Кіпру. Девелопери та кінцеві власники нерухомості не витримали кредитного навантаження і «дешеві» гроші в один момент стали недоступними.

Тоді Кіпру довелося заплатити велику ціну, пожертвувавши своєю банківською системою і ліберальними правилами ведення бізнесу. Під жорстким наглядом з боку ЄС і США банківський сектор був вичищений і введені жорсткі правила для бізнесу, який ще вчора сприймав Кіпр як безпечну гавань. Завдяки або всупереч цим діям, але з 2014 року почалося відновлення економіки Кіпру.

Між 2010 і 2014 роками комерційні банки провели реструктуризацію кредитів, щоб підтримати забудовників, що встояли та ринок нерухомості Кіпру в цілому. Це в комплексі зі змінами в законодавстві по імміграційно-інвестиційним програмам, призвело до того, що в фокусі виявилися ті покупці, хто, скориставшись новими можливостями й перевагами, прагнув швидко і надійно інвестувати кошти.

Уміння адаптуватися в ринкових умовах — це шлях вперед. У той час, у 2014 році, локальний покупець не мав фінансових можливостей для покупки житла як постійного місця проживання, так що розглядати його як базис для розвитку галузі не представлялося можливим. Попри економічний прогрес країни, потенційні кінцеві споживачі на ринку нерухомості відчували себе комфортно в орендованому житлі та купувати нерухомість не планували. В останні роки, в цьому сегменті ринку з’явилася перспектива: створені привабливі фінансові умови відкрили можливості для цієї категорії попиту до покупки нерухомості для постійного проживання. Однак потенціал місцевого ринку не здатний забезпечувати необхідну динаміку для розвитку галузі.

Міжнародний європейський ринок, традиційно зацікавлений в інвестиціях в Кіпр, правда переважно тільки в частині покупок з метою здавати нерухомість в оренду, в останні роки також не демонструє потрібної динаміки. Таким чином, дві великі категорії покупців нерухомості на Кіпрі, (місцеве населення й інвестори в житло для оренди й відпочинку з ЄС), – недостатня сила та основа для забезпечення стабільного розвитку ринку.

У той вирішальний момент для галузі своєчасним виявилося рішення залучення інвесторів ззовні Єврозони, що дало потужний стимул і сильно зіграло на підтримку ринку зараз. Вони інвестували в Кіпр щоб отримати переваги статусу постійного жителя, щоб фактично емігрувати, отримати громадянство Кіпру, або розглядали нерухомість як можливість вкладення коштів, розраховане на її майбутнє зростання, і, звичайно, інвестування з метою здачі нерухомості в оренду.

Ринок нерухомості Кіпру за останні кілька років вийшов на міжнародну арену імміграційних програм, конкуруючи з країнами, які були в цій індустрії протягом десятиліть.

На цьому висококонкурентному ринку переплетені політика, економіка і міжнародні інтереси багатьох. Поява на сцені Кіпру як серйозного гравця, вилилася в обговорення плюсів і мінусів кіпрських урядових програм стимулювання ринку нерухомості. Насправді це було нічим іншим, як елементом політичного тиску, по суті недобросовісною конкуренцією прикритої гаслами боротьби з відмиванням грошей і корупцією, і, природно, ринок нерухомості знову завмер в очікуванні. Відкритим залишалося питання: «що далі»?

Ринок нерухомості Кіпру та його учасники пам’ятають, що не можна розраховувати тільки на зовнішні стимули, тому не стоять на місці, використовуючи й розвиваючи особливості свого регіону. Наприклад, регіон Фамагуста, який серйозно постраждав від турецької окупації та тимчасово втратив 70% території, зараз має частку продажів нерухомості від 6% до 10% від загального числа продажів. У Фамагусті найрозвиненіша туристична інфраструктура, тут приймається близько 50% всіх туристів, які відвідують острів. В абсолютному значенні середнє число продажів в регіоні знаходиться в межах від 500 до 800 угод на рік. Очевидною є невідповідність відсотка туристів і відсотка угод, здавалося б, повинна існувати позитивна кореляція між двома цими показниками. У чому ж секрет?

Відповідь проста і складна водночас. Вся справа в психології людей. Менталітет місцевих землевласників, переважно приватних осіб, полягає в тому, щоб зберегти землю і передати наступному поколінню.

Оскільки місцеві жителі консервативні, будівельні компанії зазнають труднощів при виборі варіантів покупки земельних ділянок для розвитку проєктів, через те, що їх пропозиція обмежена у зв’язку з особливістю місцевого менталітету. Причиною продажу землі є або фінансові труднощі власників, або ж пов’язано з бажанням землевласника відкрити свою справу і йому потрібні кошти на ці цілі. Тому нерідко можна побачити як поле баштану, мирно сусідить з віллою вартістю 5 млн євро на першій лінії біля моря.

Все це — природний ринковий фільтр, оскільки він створює високу конкуренцію на ринку землі придатної для будівництва та впливає на ринок нерухомості Кіпру. В результаті чого забудовники в цьому регіоні обережно ставляться до ведення бізнесу і шукають не обсяги, а потенціал для стабільного довгострокового зростання.

Одна з основних вимог, що впливає на процес пошуку ділянки, роблячи його дуже складним, — проєкт повинен мати вид на море або бути в пішій доступності до нього. Зводячи будинки низької поверховості з апартаментів, таун-хаусів і вілл, тут створюють спільноти, об’єднані безліччю закритих ком’юніті. Девелопери вибирають такий підхід, розуміючи, що він зацікавить інвесторів, які націлені придбати невеликі проєкти в інвестиційних цілях (дохід від оренди й зростання капіталізації), і кінцевих покупців, які хочуть купити будинок для відпустки або будинок для життя після виходу на пенсію. Комплекси з самобутніх дизайнерських проєктах, призначені для тих, хто шукає під інвестиції немасові проєкти з винятковим місцем розташування.

Які перспективи галузі бачать тут? Учасники ринку розуміють, що важливо балансувати попит і пропозиції в регіоні, що мало будувати тільки житло, також необхідна інфраструктура. Девелопери розвивають паралельні напрямки бізнесу, розширюючи послуги в індустрії гостинності, через відкриття профільних підрозділів таких як — сектор оренди, сфера обслуговування нерухомості, а також гастрономічне забезпечення.

Наступним кроком буде розвиток у сфері освіти, тому, що наявність університету впливатиме на динаміку регіону, і потреба в розміщенні студентів стане новою тенденцією ринку нерухомості.

Зараз головне питання: як криза, що розгортається відгукнеться на ринку? Тут висловлюють стриманий оптимізм, сподіваючись, що завдяки своєму антиурбаністичному стилю, ринок нерухомості Кіпру скоріше за все виграє від поточної ситуації. Зараз всюди звучить: «дотримуйся соціальної дистанції». Всі докладають надзвичайних зусиль, щоб дотримуватися цих рекомендацій, на Кіпрі ж, з огляду на стиль життя, рівномірної щільності забудови та проживання населення, треба докласти навпаки великих зусиль щоб її порушити.

Джерело – блог співвласника і партнера інвестиційної компанії InCo home, Романа Бєліка на Ліга.net