Як галузь нерухомості переходить в нову реальність

Днями під час телефонної розмови з партнером приєдналися до пулу, що вже став масовим, провісників майбутнього ринку нерухомості та потоку прогнозів, як буде розвиватися галузь нерухомості. Обговорювали подорожчання квартир більшої площі й нерухомості за містом, хоча криза і має дешевшати.

Сьогодні суспільство розділилося на тих, хто живе і тих, хто дивиться на життя з вікна двадцять третього поверху. Тема нерухомості за містом стала вже мейнстрімом, тут зрозуміло: після введення карантину власники заміського будинку перетворилися на особливий, привілейований клас. Останні події яскраво проявили недосконалість теперішнього урбаністичного тренду — перетворення квартири в спальню зі зручностями, показавши дискомфорт життя в квартирі, де раніше було цілком відмінно ночувати.

Дивлячись на цифри, бачимо як розподілявся попит на квартири раніше, впевнений в майбутніх проєктах вони зміняться

Для наочності, візьмемо кілька житлових комплексів Києва, в будівництво яких ми інвестували. Так у двох комплексах класу економ розподіл наступний: середній відсоток однокімнатних квартир від загального числа складає 68%, двохкімнатних – 26% і трикімнатних – 6%, справедливості заради зазначу, що практика купівлі та об’єднання декількох квартир не рідкість. По комфорт-класу взяли для аналізу п’ять житлових комплексів з кількістю квартир від 400 до 900, за всіма п’ятьма розподіл приблизно однаковий: однокімнатні 55% від загального числа, двокімнатні – 36% і трикімнатних 9%.

По бізнес-класу спостерігаємо розподіл відмінний від попередніх. Аналізуючи два проінвестованих нами комплекса бачимо, що середній відсоток однокімнатних становить 24%, двокімнатних – 40%, а трикімнатних – 36%. Таким чином, чим вищий клас, тим вище відсоток квартир з великою кількістю кімнат. Але вчорашні жителі одне і двокімнатних квартир або малогабаритних «хрущовок», будуть прагнути змінити своє житло і збільшити його хоч на 10-15 метрів.

Як жила раніше класична сім’я з чотирьох осіб, де двоє дорослих і двоє дітей, один шкільного і другий дошкільного віку? Вранці глава сім’ї на ходу випиваючи чашку кави та доїдаючи бутерброд, підхоплював й відвозив старшу дитину в школу, а справжня глава сім’ї, докладаючи часто героїчних зусиль, відводила молодшого в садок. Після цього наступала тиша і благодать, — всі працювали, вчилися, займалися бізнесом. Увечері родина збиралася, в кращому випадку вечеряла в повному складі, і всі розбрідалися по своїх кутках. Для потреб такої сім’ї двокімнатної квартири з великою кухнею може бути цілком достатньо.

Карантин все змінив. Батьку сімейства, що працює, необхідні тиша й окремий простір, який не перетинають інші члени родини. Справжній голові сім’ї потрібно придумати чим годувати цю ораву три-чотири рази на день і домовитися з чоловіком про почерговий графік приготування їжі, тому що у неї теж справи та робота. У старшої дитини заняття і йому теж потрібно своє робоче місце. Молодшого все влаштовує, але йому весь час хочеться грати, і тому його треба ізолювати від усіх.

Таким чином, треба мінімум три кімнати відокремлені від кухні. І мінімальна площа житла, в якому така сім’я може вижити, не повбивавши один одного через місяць, становить дві спальні, зал і кухня-їдальня. А якщо мова йде про те, щоб жити з відносним комфортом, то треба ще одна додаткова кімната — бібліотека / кабінет. Крім того, стає життєво важливим наявність у квартирі окремої зони при вході з санвузлом, де можна відразу після вулиці вимити руки і переодягнутися.

Змінюються вимоги не тільки до внутрішнього наповнення, а й загального простору житла — спортзал, зона для барбекю у дворі та інше. Від прибудинкової території будуть очікувати більшого — доріжка для бігу навколо будинку стає вагомим плюсом при виборі місця для життя. Попит на квартири більшої площі буде більше, що вже почало впливати на їх ціну. Хоча раніше ціна за метр квадратний житла з кожною додатковою кімнатою ставала менше. Те, що раніше розглядалося як «зайві» метри, стає життєвою необхідністю.

Якщо говорити про довгострокові тенденції, дуже ймовірно ми стаємо свідками різкого розвороту споживчих переваг у бік деурбанізації

Разом із революцією у світі білих комірців і масового переходу в онлайн в усіх сферах, починаючи з роботи та закінчуючи медициною, виникає природне запитання: а навіщо жити в центрі, навіщо жити в місті, якщо краще, зручніше, безпечніше жити за його межами? З кожним днем ​​все більше поглядів городян прямує в найближчі міські околиці. Час садиб, котеджів, таунхаусів, вілл і дач настає.

Там теж є свої ризики й незручності — інфраструктурні елементи комерційного та громадського сектору практично не розвинені. Правда є надія, що новий досвід жителів Конча-Заспи й інших елітних передмість Київської області, які зіштовхнулися після повернення з Куршавелю з дійсністю опинитися в опорній лікарні Київської області в Білій Церкві, а не в столичній Олександрівській лікарні, призведе до практичних дій у сфері розвитку публічного сектору. А ось за комерційний сектор переживати не варто — ринок послуг підлаштується під світ, що змінився і нові вподобання людей.

Джерело – блог співвласника і партнера інвестиційної компанії InCo home, Романа Бєліка на Ліга.net